城市更新项目的盈利模式主要包括以下几个方面：
1. 土地收益。城市更新项目往往由政府或者开发商以较低的价格收购老旧房屋或工厂用地，然后进行拆迁和改造，将土地转让给开发商或其他企业以高价获得土地收益。
2. 房屋销售。城市更新项目改造后的房屋往往都是高品质的新房，其售价较老旧房屋也有显著提升。开发商可以通过出售新房获得较大的销售利润，但也需要承担开发、建设和销售的成本。
3. 商业开发。城市更新项目改造后往往会新增商业用地和商业设施，如商场、超市、酒店等。开发商可以通过出租或自营商业用地和建筑获得商业租金及其他收益。
4. 公共设施收益。城市更新项目改造后，还往往会新建公共设施，如公园、学校和医院等。政府可以通过出租或自营公共设施获得租金及其他收益。
需要注意的是，城市更新项目的盈利模式与土地政策、市场需求及经济环境等因素密切相关，而在实际操作中，政府、开发商和市场等各方的协调和互动也至关重要。
