前言：
说到物业管理中的安全问题，老周是比较头痛底商街铺的餐饮商铺。底商街铺本身就因所有权与经营权（使用权）分离、缺少统一的商业经营管理（如：统一经营定位、商业推广等），商户经营效益不好、拖欠管理费等先天不足，使得物业公司很头疼。
但，最让物业公司担心的是底商街铺中的餐饮商铺、绝大部分都属于家庭经营模式，违规用电、用气，消防安全不规范，都是一颗颗“定时炸弹”！大家可以看看新闻，每年都有餐饮街铺的安全事故，如今年10月13日，无锡小吃店发生煤气爆炸，致9人死亡！
今天，老周就简单聊聊底商街铺的安全管理话题。
正文：
如果单从技术层面谈餐饮商铺的安全管理，其实不难！主要就几项：餐饮商铺消防器材管理、消防安全检查、每日“三关一闭”、烟道清洗管理、工作人员的消防培训等。这些管理手段在写字楼（配套商业）、购物中心中比较好实现，但在底商街铺就难了。一方面是这些餐饮租户自身意识问题，另一方面就在于物业管理公司。
为什么与物业公司有关系？在老周看来，一是物业公司对底商街铺的重视程度不够，在前期设计、前期介入阶段等阶段对街铺（主要是功能、配套设施等部分）重视不够，造成后期使用困难；二是物业公司优势在于现场物业管理、对商业经营不擅长，因各种主管客观原因造成底商街铺经营困难；三是因租户经营困难、租户和业主对物业意见大，造成投诉多、物业费欠费情况普遍，物业公司在日常管理中“恭敬”多过“管理”，不敢过于管理。
以上，就是老周对“底商街铺管理难”的思考，下面老周简单谈谈解决措施（备注：老周这里不涉及商业经营和推广方面的建议），朋友们看看是否有用？
一、应对措施
1、重视底商街铺的前期设计
这个方面，主要是提醒开发商要提前做好商铺功能的规划，要在设计阶段充分考虑商铺的使用功能。尽可能在前期就配置满足餐饮功能（燃气、电量、排污、烟道，最主要是烟道）配套设施。因为，按相关法律法规，如果不具备相应条件，底商街铺是不能作为餐饮经营。如果配套不齐全，到了交付使用阶段，物业公司是能难做了，因为底商街铺商最多就是餐饮业态。相关法律法规参考如：
《中华人民共和国大气污染防治法》规定，未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内，禁止新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目。
《广州市餐饮场所污染防治管理办法》规定，新建、改建、扩建具有餐饮功能的建筑物时，应当设计餐饮场所专用烟道、污水处理设施和隔音降噪设施，合理安排废气、污水和噪声等污染防治设施的安装位置。
2、重视底商街铺的物业管理法律文件，针对其特性编制专用文件
通常，底商街铺不是该物业小区或大厦的主体，只是配套部分，其主体主要是住宅、公寓等，所以有关的物业法律文件（物业管理合同、管理规约、客户手册、装修手册等）都是按主体业态编制的，底商街铺只是“参照使用”。
这样的问题，就造成针对底商街铺（特别是安全隐患较大的餐饮商铺）的安全管理、业主租户方面、商业经营管理等方面约定或规定不足。待到后期商铺交付使用时，物业公司在装修管理、安全消防管理、物业费缴付等方面，管理起来比较吃力。
所以，针对底商街铺，要重视、重新核对及编制相关的物业法律文件。
3、提前准备好底商街铺方面的安全管理制度、使用要求等文件
这方面，主要是针对业主出租商铺时做“甩手掌柜”、“不管不问”，后期物业公司和业主、租户之间管理梳理不清、牵扯不当的麻烦。
物业公司可以在物业交付前，针对商铺编制商铺使用的安全管理制度、使用要求（最好，能和街道办、社区工作站、消防救援等管理部门联合发文，或采取管理部门通知），在业主办理收铺手续时，要求业主签署。
另外，就是在租户办理进驻、装修手续时，一定要租户也要签署相应的安全管理、使用要求、物业费用缴费等方面的制度、文件。
以上，主要是让业主、租户都明确、清晰了解商铺安全使用、安全管理方面的要求，避免以“不知情、不了解、物业其他未告知”等作为借口来推脱、耍赖。
4、加强装修的审批、管理
关于餐饮商铺的装修审批和管理，这个在购物中心、写字楼配套商业中做的很规范、管理很严格。物业公司在底商街铺管理中应参照学习，加强商铺装修前图纸的审核（特别是关注厨房排烟、燃气（气瓶）、供电、排污、疏散通道等），尽量要求在租户装修前按消防法规和技术标准进行设计，审核合格后在施工，不要在后期进行拆、改！
装修过程严格监管，装修完毕后严格执行开业前安全检查，检查合格后才能开门营业。
5、严格、认真执行日常管理的各项要求
这里，主要是指对餐饮商铺消防器材管理、消防安全检查、每日“三关一闭”、烟道清洗管理、定期消防安全培训等方面，老周就不多罗嗦了。这些管理工作不难！但“贵在坚持、难在认真！”。
举个小例子：老周在对项目进行品质巡检时，特别重视餐饮街铺的安全检查，每次都会有或多或少的问题存在，特别离谱的是有些商铺内灭火器都没有、挪到别的地方；但安保部门的工作纪律都是每天巡查的......
最后，如果餐饮商铺非常不配合物业公司的管理，项目管理人员应主动联系街道、社区和消防救援等政府管理部门，请其协助处理、加强安全巡查.....实施“曲线救国”。
二、餐饮商铺的安全管理要点
1、液化石油气瓶与灶具的使用要求
备注：尽可能推进管道燃气的使用，其次是“以电代气，使用电灶具，电磁炉等替代用品”，如果都不能实现，就要按下列要求执行：
- 液化石油气钢瓶应由正规合法渠道供应，钢瓶、钢瓶减压器、密封圈等都在有效期内；
- 餐饮商铺内存放的液化石油气瓶的数量、总重量不得超过标准，钢瓶与灶具之间的净距不应小于0.5m，钢瓶存放区域应相对独立、保持空气流通，附近严禁存放明火、堆放易燃易爆物品；
- 液化石油气钢瓶与灶具之间的连接软管的长度应控制在1.2M到2.0M之间（如超过以上距离，应采取钢管进行连接），且中间不能存在接口；软管应当每2年更换一次，到期或发现有老化、龟裂、腐蚀等现象应及时更换；
- 灶具与可燃或难燃的墙壁、地板、家具之间应采取有效的防火隔热措施；
- 餐饮商铺内的就餐区域严禁放置、使用液化石油气钢瓶；
- 餐饮商铺应每次点火前应先检查有无燃气泄漏；每天营业结束前要专人检查燃气阀门和灶具开关是否关闭，做到人走气断。
2、餐饮商铺的消防安全要求
- 餐饮厨房应按 “1台/20㎡标准，配置灭火器，每个后厨不少于2台；按“1条/1个灶台”标准，配置灭火毯，并放置在明显易取的位置；
- 厨房集烟罩和烟道入口处1米范围内，应当每日进行清洗；重餐饮的排油烟管道应当每60日至少清理1次、其他至少一个季度清理1次，清理应当做好记录；
- 厨房采用防潮、防水灯具及开关、插座，厨房电器均应有可靠接地线，电器以及插座应安装漏电保护开关；
- 餐饮商铺内消防器材（烟感温感、消防栓、灭火器、应急灯、疏散灯等）配置符合消防要求，消防疏散通道无堵塞；
- 餐饮商铺的厨房、工作人员熟悉消防器材的使用，熟悉消防应急处理流程等知识。
3、餐饮商铺的定期安全检查内容（物业安保部门负责）
- 气瓶、管道及燃气器具是否漏气，减压阀、密封圈是否正常；
- 燃气使用场所是否保持通风良好；
- 液化气钢瓶摆放位置是否符合安全要求，是否到检测周期；
- 燃气管道及灶具连接管是否完好，连接是否稳固；
- 消防器材是否按规范配置齐全且完好有效，疏散通道是否畅通，安全警示标示是否醒目；
- 可燃气体报警探头是否按规定定期送检，报警器是否完好有效；
- 未使用燃气时总阀门是否处于关闭状态；
- 厨房集烟罩和烟道入口处1米范围内是否干净、无积油，烟道是否定期清洗；
- 商铺员工是否熟练操作消防器材，消防知识掌握是否符合要求。
特别提醒：
- 餐饮商铺（包括所有的底商街铺）不能住人！商铺内搭建的阁楼必须符合消防规范，阁楼内必须配置消防报警装置（烟感、温感）和自动喷淋系统。
- 餐饮商铺内的独立包间、独立房间必须按标准配置消防器材（灭火器、烟感、喷淋等），这个很容易被忽视（很多独立包间内没有配灭火器）。
以上，就是老周今天聊的话题，希望上面的内容有用，能够帮助大家，谢谢！
