杨金片区，即金水科教园区，由中州大道、北四环、东四环和连霍高速合围而成，一条杨金路，横贯东西的，又被东三环快速路分割为东西两块区域，西边地块是传统意义上的杨金片区，东边地块一般被叫做龙子湖北区或鸿园片区。
由于和北龙湖仅一路之隔，该区域也一直被当做北龙湖北拓发展区域，既能承接金水区优质产业资源尤其是科教资源的转移，又能享受北龙湖外溢资源的红利。
因为区域规划，住宅产品普遍限高限密，50米的限高，2.x的容积率，导致区域内的住宅产品多为洋房、小高层为主，售价较高，适合改善人群。
目前片区内有哪些项目在售？什么样的产品设计加上销售价格是多少？带着这些疑问，小楼踏进了以下几个项目的售楼处。
1万科未来时光
万科未来时光，东三环杨金路向西1000米左右，与南侧的康桥东麓园一路之隔。
项目占地约80亩，规划了15栋15-16F的小高层和1栋幼儿园，容积率约2.79，两梯两户设计，产品面积比较纯粹，主力户型两个131㎡的3房和两个143㎡的4房，户型设计不算特别出色，但也没什么明显的缺陷，内部层高3米。
项目去年8月底开盘，推出2/5/8/9#四栋楼，目前基本售罄，所剩房源不多，国庆期间加推3/7/13#3栋楼，也是目前主推的楼栋，交房时间约为2023年底。
7/8#楼属于楼王位置，售价在21500元/㎡左右，143㎡的均价要比131㎡的高一些，比较符合杨金片区面积越大单价越高的特点。其他楼栋普通楼层单价在19500元左右。
外立面采用基底、楼体和顶部三段式设计，外加大面积的镀膜LOW-E玻璃，提高窗墙比。从样板间内部的精装效果来看，还是很不错的。装修细节比较到位，热水器、洗碗机、垃圾粉碎器、净水器等等，装修配置比较齐全。
另外，置业顾问介绍说项目会自建社区会所，搭配一些健身房、儿童活动区、泳池等配套设施。
和其他几个项目相比，万科未来时光位置更靠东北一些，距离北龙湖的距离也更远，目前只有一条小路能直通北龙湖。另外就是东侧的高铁噪音会有一定影响，但该项目配备3层中空玻璃，小楼参观样板间的时候，恰巧看到远处一列高铁通过，从室内体验来说，噪音并不算特别明显。
2东方宇亿万林府
东方宇亿万林府在杨金路以南，大概在万科未来时光以西700米。
该项目属于马林村改造项目，总占地面积是466亩，总建筑面积约110万㎡，分为五期开发，一期已经交房，二期元旦刚交完房，目前在销售三期，该楼盘的开发商是河南万林置业有限公司，股东则是河南东方宇亿置业有限公司，是一家来自于地市的房企，在郑州开发的项目不多。
三期地块约72亩，规划建筑面积17.7万方，整体容积率2.49，绿化率为47%。规划有8栋15层的小高层和5栋6层高的花园洋房。小高层面积段比较丰富，涵盖了89-170㎡左右的户型，均价在19000元/㎡左右，洋房面积段173-252㎡左右，均价23000元/㎡左右，顶层的复式均价24000多元/㎡。
让小楼印象最深刻的是该项目的阳台特别宽，一般的项目阳台能做到1.8米宽已经很不错了，这个项目的阳台最宽的有3.4米，光赠送的面积就有接近10个平方，属实诱人。而且在杨金片区普遍做成16层小高层的情况下，该项目只做了15米，而且还有花园洋房。
杨金片区的发展核心区域集中龙源路两侧，万林府周边住宅集中将会是下一个核心区域，但目前来看周边的配套还是以图纸规划为主，现场还是一片荒凉，配套落实还需要时间。
相比于周边其他精品，万林府的开发商名气略小，曾经的价格优势，也已经随着杨金片区的热度水涨船高，除了准现房的，优势不够明显，颜值也不太能打，在区域内属于中下水准。
3金科北珑铂樾
金科北珑铂樾和东方宇亿万林府的售楼处以西500米左右，隔杨金路一北一南。
该项目原为福晟九州府，属于杨金大贺庄的城中村改造项目，后来被金科接手，改名为金科北珑铂樾。
项目总占地约420亩，目前在售一期约68亩，容积率2.49，规划11栋小高层，户型面积从98-144㎡，主力户型为136㎡的四房，占比31%。产品有精装，有毛坯，目前精装成交均价18500元/㎡，毛坯约17000元/㎡，交房时间大概在2024年1月。
相比区域其他产品，这个价位确实不高，也许开发商考虑的是以价换量。
装修风格偏新中式，外立面基本都是是部分石材 真石漆 顶部金属漆，精装修标准也较高，所以不用太担心产品品质。
不过该项目是金科半路接盘，考虑到项目的收购成本，会不会减配就成了比较关键的问题。另外，项目周边安置房较多，东侧为大贺庄安置区，南侧为马林安置区，后期居住氛围多少会受影响。
4龙居华府
龙居华府位于龙沄路与鸿宝路交汇处，为北录庄合村并城项目，地块较为分散，分四期开发，一期和二期位于项目售楼中心所在位置，三期位于杨金路和明惠路交汇处附近，四期位于鸿园片区鸿宝路明理路附近，目前一期在售，均价22000元/㎡。
产品方面设计了4个面积段，89㎡两房、125㎡三房以及141/143㎡四房，精装修交付，且有原木色及深灰色两种装修风格可选，入户门也比较吸睛，选用梵蒂斯德式装甲入户门，置业顾问表示光一个门的造价就高达好几万。
龙居华府相比于竞品的卖点，全是拿钱堆出来的，比如高规格的交付标准，3米的层高及星级酒店式入户大堂、一梯一户电梯入户设计、外立面干挂石材设计。
2.49的低容积率及纯小高层在遍地低容积率的杨金片区已经不算是一种优势，龙居华府最大的特点是距离北龙湖比较近，直线距离约为1km。
周边配套仍处于图纸上，连接项目和北龙湖的龙沄路的修通，目前来看依旧遥遥无期，益通的存在感比较低，导致龙居华府在区域内相对来说存在感较低，不过1期有7栋楼今年年底交房，到时候就能真正看出开发商的交付能力。
5正弘璟云筑
正弘璟云筑金城大道与龙源路交会处向西约500米，项目地块是6.3土拍中拿下的郑政出〔2021〕38号(网)，由河南弘与兴置业有限公司(正弘联合伟业地产)竞得，成交价73874万元，楼面价5339元/㎡。
项目占地面积83亩，容积率2.49，规划12栋16层的小高层和2栋14层的小高层，户型面积从105-143㎡，125㎡的18500元/㎡左右，143㎡的19500元/㎡左右，在区域竞品中属于中等偏下，精装标准属于中等，比较中庸。
关于购房者最重视的教育资源，和项目一路之隔的金水区实验小学科教园校区属总校直属分校，教学质量比较有保障。
项目去年12月18日开盘，推出5-2/8/12#楼，受大环境影响，去化情况一般，目前认购最高能享受8个点的优惠。
正弘璟云筑地块属性不错，地块方正，东西较长，适合设计出大面宽的产品，户型设计也没有明显的短板，143㎡的主力户型为近来比较流行的四叶草户型，四个卧室分居四角互不打扰。
作为本土房企，正弘的口碑相对不错，比较靠谱。如果说项目劣势，依然是杨金片区的大环境，短期无地铁，配套少，机场噪音等。
6蓝城凤起梧桐
蓝城凤起梧桐，位处中州大道与杨金路交叉口，总占地约106.8亩，容积率为2.79。规划13栋16层小高层和一所幼儿园。户型以大三房和四房为主，面积区间137-152㎡，两梯两户。美商土地，蓝城代建，绿城物业。
去年6月20日推出1/2#/5#楼，均价在18500-19600元左右，精装修交付。
项目颜值很高，石材 水晶灰玻璃幕墙 太空铝板线条。
教育资源加持，一路之隔的纬五路一小大河校区，这是总校官宣承认的分校，也能写进购房合同里。
户型面积更具改善属性，杨金片区其他项目最大面积一般也就143㎡，蓝城凤起梧桐直接137㎡起步，更有145/149/152/155㎡两梯两户大户型产品。
区位更加核心，项目位于杨金片区的核心区位，是要优于东边的几个项目的，而且万达广场和地铁6号线的规划，也能为项目提供更多的生活配套。
7总结
杨金片区自2015年起步，一路以来颇受质疑，虽然有这种那种的不足，但是区域在开发商心中的战略地位在不断提高。万科、禹洲、正弘新一轮的入驻，加上原有的美盛、康桥、永威等，区域集结了各种各样的开发企业，作为紧挨龙湖北岸的区域，“碰瓷”北龙湖概念也愈发重要，而中原科技城发展高地核心的定位更是让附近的区域楼盘一跃卖点十足。
客观的市场就是最好的天平，区域均价多少，一定与区域价值有关系，也都是购房者真金白银买出来的。因为一个区域如果价格高了，不匹配区域实际值的价，那就一定会降下来。反之，也一定能涨上来。
目前看，杨金片区精装修的小高层，不会低于1.8万元/㎡的均价，作为北龙湖的后花园，也算合理。
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