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它，能自救成功吗？
市场下行，南通楼市两级分化格局已然形成，几家欢喜几家愁！
占据优势地段和板块的楼盘不愁卖，即使市场趋于冷淡，但仍有部分楼盘首开成绩出色，开盘不久去化就达到8成甚至9成以上，妥妥楼市赢家。
但也有部分楼盘因其在板块、交通上兼不具备优势，去化艰难，售出套数仅为个位数，让人唏嘘不已。
纵观当下的南通楼市，若论去化艰难TOP，苏锡通板块必然榜上有名，除了前阵子刚圈了一波粉的阳光城·未来悦，板块内其他楼盘的日子都不太好过。售楼处冷清、成交量鲜少、去化艰难已经成为了板块内楼盘的常态。
前期去化仅3套，欲降价销售，
这家楼盘的操作很神奇
相比南通其他版块，苏锡通板块很年轻。2020年，它才正式挂牌。去年底，板块内5幅地块出让，其中包括4幅锡通园区地块，这4幅地块分别被大华、中南&瑞城、阳光城、阳光城&卓越收入囊中。
这几个开发商分别打造了大华铂璟湾、江海云辰和阳光城·未来悦项目。
今年6月份，江海云辰项目率先领销许，走在了其他项目之前，但率先出手抢占的先机却未曾给项目带来几分优势。19300元/㎡的均价吓退了不少购房者，好的开局是成功的一半，但江海云辰的开局却以惨败收场，
7月初，根据通房e办数据显示，项目仅售出3套，去化率仅为0.88%，不足1%。
而今天，当我再次查询相关数据时，其在通房e办上的已售套数直接清零。当我查询该楼盘6月份的预售公告时，也查询不到了。
前几天，我踩盘时询问了置业顾问该项目目前的价格，置业顾问表示，考虑到板块内阳光城·未来悦已先行推出优惠房源并取得了不错的效果，项目内部在进行重新议价，或将跟进推出降价房源，并进行重新预约，但具体降幅还不知道。
已售清零、酝酿降价、撤回预售公告，江海云辰显然在自救，一波操作猛如虎，但具体效果怎样还需要市场的验证。
联手阿里，
打造科技住宅
去化如此艰难，江海云辰是不是真的如此不堪，项目不具价值？其实，项目有自身的亮点，至少，其对科技的用心难能可贵。
该项目由中南置地和江苏海润城市发展集团联合操盘，与家纺城世纪云辰、泰州智在云辰一样，都是中南旗下的“云辰系”作品。
项目规划7栋14-16F小高层住宅，采用3梯5户和2梯4户设计，得房率分别为74%、78%左右。
项目容积率约1.74，绿地率约35%，车位共计591个，配比约1:1.2。
项目最大的亮点就是联合阿里云打造的5G智慧社区。
该社区有6大智慧体系，即智慧通行、智慧健康、智慧访客、智慧值守、智慧监测、智慧空间等，包含刷脸通行、指纹入户、业主进入园区自动测温、亲友到访、APP预约、视频监控全天候值守、环境检测等功能。
疫情反复时代，业主进入园区自动测温、刷脸通行、指纹入户还比较方便和安全，可以全方位保障业主和小区的安全和健康。
针对有访客的情况，小区内采用APP预约模式，主人提前在APP上进行预约，访客凭借二维码扫码即可进入，这就更加方便，不用再进行复杂的登记流程。
比较惊喜的是，小区内有还有预约社区共享洗车空间，业主后期在车库就可以预约洗车，通过APP即可查询洗车排队人数、洗车时间等，但具体收费方式要看物业。
此外，小区还配备自动呼叫电梯功能，业主进入小区之后即可通过人脸识别自动呼叫电梯，节省等待时间；考虑到电动汽车日益增多的情况，小区车库30%的空间配备了充电桩。
智能化、人性化的设计这不仅在锡通园区少有，放眼整个南通，也比较少见。
景观方面，小区内部打造了仰生邻、即家园、夜光跑道、童心娱乐园等全龄段生活娱乐配套，满足各个年龄段业主的需求。小区内多个区域配备了休息座椅，方便会客与业主的休息。
同时，小区内还配备了羽毛球场和简单的健身设备。
比较让我心动的是，小区中央位置配备了V剧场，可供业主进行聚会，若是追求情调，还可组织露天电影。而妈咪厨房丰富了业主的休闲生活，让业主在小区内即可享受精彩聚会生活。
从小区内部的智能化设施和景观设计来看，小区所打造的科技住宅还比较有吸引力，这构成了小区不错的卖点。楼市和快消市场的相通点在于，激烈竞争格局之下，唯有打造小区的核心竞争力，才能在市场脱颖而出。
科技住宅所呈现的是现在，也是未来。随着智能化的普及，今后将会有更多的小区配备智能化设施。而江海云辰恰好彰显了其前瞻性。
两种户型可供选择，
样板间部分细节感人
江海云辰一共打造了95㎡和112㎡两种户型，面向南通的刚需和刚改。
建面约95㎡户型采用三室两厅一卫设计。三开间朝南、南向双阳台比较有吸引力，最大程度保证采光和通风；U型厨房设计提高利用率；卫生间采用干湿分离设计，在保证私密性的同时也方便打扫。
建面约112㎡户型采用三室两厅两卫设计，三开间朝南，南向双阳台设计保证了采光；主卧套房设计，私密性更好，飘窗设计又给主卧带来了更多的想象空间。
这两个户型在设计上颇为相似，最大的区别就在于其主卧的卫生间。也许是面对刚需一族的原因，户型设计上比较单一。
再来说说样板间。从交付标准看，小区三大件齐全，配备了东芝中央空调、菲斯曼地暖、中科睿赛新风。
厨房配置西门子油烟机、燃气灶以及摩恩的可抽拉式水龙头、志邦的橱柜。
卫生间配置奥普的浴霸、科勒的台盆、坐便器、花洒及水龙头、玫瑰岛的淋浴门。
镜柜的设计还比较贴心，内部合理规划空间，可以摆放不少小物件，更加节省空间。
所有飘窗均自带百叶帘，早晨和晚间比较方便。
交通便捷、配套完善
但bug明显
最后，我们来看看小区的交通与生活配套。
江海云辰距离江海快线苏锡通北站较近，未来可通达中创区、中央商务区、新机场等，东方大道高架也距离项目部园，自驾出行方便；项目附近有多个公交站点，即使不开车，也可公交出行。当然，遗憾便是缺乏地铁。
教育上，项目周边有星河幼儿园、锡通小学、通海中学等，算得上一站式的教育资源；区域内还在规划小学、初中等配套，未来的教育资源还算不错。如果部分家长有名校情结，那就另当别论了。
医疗上，项目周边有通州第三人民医院以及规划中的规划苏锡通园区人民医院；商业上，距离德力新天地比较近，开车前往较为方便，扩大聚集，则可开车前往星湖101、世茂广场、永旺梦乐城等。
从交通和生活配套来说，虽然该项目周边资源算不上醇熟，但也不差。
那么它的不热销，问题究竟出在哪里呢？我试着分析了以下几个原因：
1.所在板块的局限。苏锡通板块的规划很好，对接上海、苏南的构想比较前沿，符合长三角一体化发展战略的趋势，位置也处于长三角黄金中心点。但其板块的发展如今却颇为缓慢。资金、产业的受限都制约着其发展的空间，当利好不能兑换，当规划止于ppt，苏锡通就存在部分不确定性，时间或许是最好的良药；
2.交通的限制。虽然项目周边交通还算完善，但项目距离市区20km左右，在部分南通人看来，这样的距离就比较偏远了，心理上的接受还需要一定的时间；
3.高价格触碰了不少人的敏感神经。项目首开价格为19300元/㎡，精装交付，但周边次新房基本均在12000-13000元/㎡，价格差距达到6000多元/㎡。对于目标客户群体刚需族和刚改族来说，这一价格较高。而板块的价值和产品目前还无法支撑起如此高价，自然不受购房者欢迎。这一点，从阳光城·未来悦促销的成功就可看出；
4.项目户型比较单一。19300元/㎡更适合于改善类购房者，但项目的户型却比较单一，并不适合改善类购房者。价格的高企、户型的不匹配使得该楼盘颇为尴尬。
总的来说，江海云辰的社区设计还是比较扛打的。但板块和价格的缺陷比较明显。降价或许是江海云辰自救的最好方式了。当板块的价值无法凸显、当高价格不被购房者接受、当项目的户型比较尴尬，唯有采用最快捷也最粗暴的方式似乎才能吸引购房者。
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