文：楼博士
所谓世界一线城市指的是在全球政治、经济等社会活动中处于重要地位并具有主导作用和辐射带动能力的大都市。
据GaWC发布的2018年世界城市名册（世界城市体系权威排名）显示，世界一线城市（Alpha级）有55个，其中中国有六座城市入围：香港、北京、上海、台北、广州、深圳。
值得一提是，世界一线城市又被分为四档，东南亚重镇泰国曼谷则与芝加哥、洛杉矶、莫斯科、法兰克福、首尔等城市同居第三档，出人意料地超过国内大热的一线城市深圳。
那么，这个比深圳还强的世界一线城市，房地产到底如何？值得买入么？有哪些标的可选？
2019年4月5日，我跟随问房进行了第二次曼谷房产考察，为期三天的考察看了目前市面上很火热的十几个项目，收获颇丰，在目前的时局之下，让我对曼谷市场充满了信心。
泰国日报4月21日报道 ，TMB分析师认为，泰铢还有进一步升值的可能，而推手正是不断增长的入境游。官方预计2019年入境泰国旅游的国际游客总人数将达到4040万人。
泰国军人银行分析部门（TMB）最新报告指出，泰铢还有进一步升值的可能，如果入境游如预期的那样保持稳定的增长，那泰铢还将冲破目前的31.16铢。
如果以目前31.16铢/美元合算，自去年底以来泰铢已连续升值4%。而推动泰铢持续升值的动力则是稳步增长的入境游。TMB分析部门预计2019年将会有近4040万人来泰旅游，同比增长5.5%。
国内这十几年来的城市化进程，在东南亚的一些国家也正在发生，而泰国作为东南亚第二大经济体、东盟中心，政治环境相对稳定，随着 “一带一路”政策推进，位于东南亚核心位置的泰国起到很关键的作用，和咱们国家的经贸和投资来往也越来越频繁。
目前泰国已有6400万人口，泰国的外汇储备全球排名第13位，达1830亿美元，超过了英国，法国，美国等这些经济强国。
很明显可以看到中国对泰国的投资在迅速增加。2018年，中国对泰国投资总额达到554亿泰铢(约17.4亿美元)，同比增长2.2倍。
同时，越来越多的中国企业也紧随其后，阿里巴巴、百度、腾讯、京东、中国人寿、招商银行、中信证券、大新保险等中国各个行业的领军企业都已经进驻泰国。而且投资不小，像阿里巴巴投资22亿人民币的智能数字中心，京东与泰国当地集团共同投资5亿美元的电商公司等等。
01
什么人会来泰国买房
我做了一些调查，来泰国买房的人，大多数是有以下需求：
1. 投资需求：看好东南亚、泰国的经济基本面，长期持有，赚取房价上涨，房租收益，汇率收益三重收益。
2. 避险需求：这部分客户最看重的就是资金安全性：方便变现，变现后随意兑换成美金，全球流通。
3. 旅游度假需求：喜欢泰国，偶尔冬天过去住。
4. 养老需求：随着中国人收入水平提高，老龄化加剧，越来越多的老人，尤其是北方非海滨城市的老人需要这样一个宜居、物美价廉、社会和谐的城市养老；
5. 教育需求：小中初教育，泰国的国际化程度很发达，泰国有大批的来自世界各地的人在这里生活，有非常大的子女教育需求，因此国际教育机构很多，而且质量很好，且价格低廉。
6. 投机需求：所谓的炒楼花，追求短期的收益，买期房，在房子交付前这三年左右的时间内找一个好的价格卖掉，赚取利润，这部分人的平均持有时间为3个月到一两年。
以上6大因素导致了泰国房地产的大发展。
中国人最爱买什么，除了房子，还是房子。这是一则调侃的话，也是大实话。
在过去十几年，投资房产的人都从中收益，紧接着越来越多的人开始跟风。除了横扫澳洲、加拿大之外，这次风吹到了泰国。
泰国是海外投资置业里级别最低的，最容易入门的，操作上手最快的国家。
02
泰国房产有什么优势
1. 众所周知，泰国极度注重私人财产产权，房子都是永久产权，仅仅这点就可以吸引一波又一波的海外投资商的追逐！
2. 房子无房产税，1000万以下房产不收遗产税。房产可世代沿袭，可继承可赠与，受法律保护，基业长青。
3. 泰国没有公摊面积，按照国内20%的公摊计算，泰国的35平米能给带给你42平米的居住体验，重点是，42平的房子能活生生的做成两房！
4. 购买泰国的公寓几乎不用操心装修，基本上都是精装修交付。
我举个例子，【基本硬装】包含门窗、天地壁、地板、瓷砖、水电安装、通风系、卫生间洁具、厨房橱柜、油烟机、电磁炉、空调等等；【其他】部分开发商会赠送全套家具、家电，业主拎包入住即可。
这些配套即使按照最普通的标准，35平米也差不多要花费7万~8万人民币左右，按照国内买房/装修标准算下来，泰国2万的单价在国内只需1.5万而已。
5. 再show点特别的，泰国的物业费每平米大约在8-15块人民币，但是，游泳池，健身房，停车都是免费的。
举个例子算一算，假设30平的公寓，每平米物业费10块钱，一年就是3600块，一张健身卡的费用，可以每天享受五星级酒店的服务。
6. 税费低。税费分为买房和卖房两块，可以参考一下这张表
这么算下来，在泰国买公寓，四舍五入约等于省了一个亿。
03
投资门槛和回报率
和很多人想的不一样，在泰国置业并不需要身家过亿。
目前的房价分新发展区域总价在60-100万集中，单价2万人民币起售。市中心繁华成熟的商圈总价在120-200万之间集中，单价在3.4万-6万集中。目前大家投资集中的区域在60-150万之间。
一房面积一般在28-35平左右，纯套内使用面积。首付比例大约是在20%-30%，首付金额从15万-50万不等。
只需要准备好护照和资金即可。
一直以来，泰国的租金回报都维持在良性水平4%~6%，远高于目前国内，相当于十年前的中国。
房价每年也会上涨，但没出现过像中国一样一两年就翻倍的行情，一直比较健康。
有几个关键数据供大家参考对比。
1、曼谷人口从2007年的800万开始飞速增长到2010年1200万，到现在1600万。2017年，外国赴泰游客达3538万人，同比增长7.9%。中国赴泰游客达980万人。
2、近20年，曼谷人口增长了六七百万，是第二大城市清迈的四十倍，但是投入到市场的公寓大概有60万套；临近过年，现在可以感受一下酒店民宿的价格，分分钟让你知道什么是涨价，涨幅低于一倍算我输。
3、曼谷人口密度1万 /每平方公里，是全球人口密度比较大的城市之一，是北京、上海的两倍；热闹，是人们到曼谷后的第一印象。
4、曼谷每年有2000万外国旅游人口，全球排名第一，也是少数拥有两个国际机场的城市，目前曼谷的两大国际机场--廊曼和素万那普机场还是扩建当中，去的人太多了。
04
考察项目介绍和总结
下面我跟大家分享一下这次的考察经过和我的一些感受：
2019年4月5日凌晨到达曼谷的素万那普机场，凌晨的天气十分凉爽，落地签十分便利，只需要填表提交审核，很快就顺利出关。
与此同时前来考察的还有深圳刘晓博老师、青岛媒体人张百忍老师，西安媒体人朱老师和郑老师以及杭州李永生，大老哥等几位媒体人。
问房团队的驻曼谷同事洒脱菇凉前来接机，我们的酒店位于曼谷的金融区沙吞，叫Mandarin hotel，位于地铁Sam yan站，从机场到酒店大约半小时的车程。
曼谷市场在短短几年时间里，有诸多变化，这次我们考察了十几个项目，各家开发商都有，也包括不同系列，让人耳目一新，尤其泰国没有公摊面积这一点，34.9平的面积可以做出两房的设计，这在国内是不可能的。
考察项目
4月5日当天我们考察了Park Origin Phayathai，XT phayathai，The room phayathai，豪宅Noble Phloenchit，Noble Be 19，Noble Be 33，Impression Ekkamai，Chapter chula。
4月6日一早先去了大皇宫，然后考察了Niche Mono Bangna绿洲丽景，Ideo Mobi Eastpoint双子星，Whizdom 101，菁英公馆，Siamese Exclusive Ratchada，最后还去了很热门的火车头夜市。
下面我着重介绍两个项目——Chapter chula和Niche mono mega Bangna
项目名称：Chapter Chula Samyan
开 发 商：PRUKSA
项目性质：永久产权
项目位置：位于Si Phraya Road和Naret Road大路相交位置，距离MRT Samyan站650米
完成时间：预计2021年Q4
项目房型：
Studio ：26 ㎡
一房：34 ㎡
小两房：45 ㎡
两房：55 -72 ㎡
价格范围：（仅供参考，以开发商为准）
均价约21万铢/㎡起 总价550万铢-1300万铢，首付137.5万泰铢起；
认筹方式：
4月1号开启认筹，认筹100个号码
认筹金2万元（4月27号开盘选房）
付款方式：
定金：20万铢，选定房间支付
首付：总价25%，转定后20日内支付
尾款：总价75%，2021年4季度交房前支付
总结：
Chapter chula，泰国的大开发商，主打稀缺，位于是隆，类似上海的陆家嘴，均价4.3万左右人民币。
曼谷目前的地标建筑像素大厦，（步行到像素大厦1.2km）2012年的时候只要2万多，目前价格已经达到了8万多人民币，同等地段和配套，相信chula以后也会有很大的升值空间。
其次，周边是品牌酒店，A级写字楼，保险中心，使馆中心，租售未来不愁，据介绍，周边项目目前每平米的租金大约为800-1100泰铢每平米。
这是我目前最看好的黄金地段的项目，总价152w起。
Niche Mono Bangna
项目名称：Niche Mono Mega Space Bangna
开发商：Sena development
地点：Bangna EBD东部商务区
建筑高度：一栋40层高层建筑和一栋8层停车场 屋顶会所
单元数量：795套住宅和2个商铺
房源面积：一房 30㎡；大一房 34.9㎡；二房 50㎡
房屋层高：2.7米（净高）
车位配比：70%(1-8层）
物业管理费：50泰铢/㎡/月（交房预付1年）
维修基金：500泰铢/㎡（交房一次性缴付）
总结：
Bangna这个版块属于新发展区，类似北京的“望京”或者上海的“张江高科”，在EEC东部经济走廊的起点位置，马云投资3.5亿美金在这，大手笔规划最多之处。
日本企业主、高管职员多，本田丰田松下等日企扎堆。主流别墅区，高尔夫球场最多。目前最大购物中心以及未来最大购物中心，都在此区域。泰国两大商业巨头The Mall以及Central集团均在此地重金布局。
投资门槛低，适合初次海外置业的人，30平的房源60万左右可以上车，博未来发展空间，尤其34.9平的户型做的最佳，34.9平做出了小两房。很适合家长，尤其是宝妈带着孩子读国际学校留学，买两居室嫌大，一居室又小且不方便。
另外，此次考察中我们一共看了十几个项目，关于其他项目我就不一一介绍了，具体情况有兴趣可以咨询我的海外置业小助手。
温馨提示
5月1日，楼市参考会联合问房发出第一波泰国考察团，如有兴趣了解泰国房产或想参加的粉丝在添加楼市参考小助手微信后可进行咨询 ！！！
趁着五一假期，来一场说走就走的旅行，顺便实地考察下曼谷的地产项目。有意者请咨询楼市参考小助手，任先生V电话：15345817750。
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