作者|一格一界 编辑|欣欣
01最近，堂妹遇到了一起恶意欠租事件。
堂妹的房子是市区，租给了一对开打印店的夫妻，月租金5000元。年前，租客回了湖北老家，因疫情影响，一直都没有返回深圳。
从1月到3月，租客连续两个月没有支付房租。堂妹打电话给他，又在微信上催要房租，租客以不在深圳为借口，一直不付房租。后来索性拉黑了堂妹。
堂妹跟物业联系，如果该租客回来深圳，请第一时间通知她。
半个月前，租客回来了，堂妹和妹夫上门去催房租。估计租客从里面看到是堂妹，死活不开门。等了一个小时，最后无功而返。
最后，堂妹通知物业停水停电，并准备找律师根据租房合同发律师函。
公司律师看过堂妹发过来的租房合同，认为该合同不太合格，原因是：
一、该合同于2020年1月31日就已经失效，因为春节和疫情原因，从2月1日到现在，双方并没有签订新的租赁合同。
二、原合同里并未写明争议解决办法和违约责任，只写了承租人需按指定日期支付房租给出租人。
鉴于租赁合同的实际情况，律师建议堂妹跟租客协商和解。
这次，堂妹给租客写了一封信，从门缝里塞进去，表明自己已经咨询律师，如果再不交房租将起诉。如果租客愿意和解，请出来当面谈。
可能震慑于法律的威力，最后，租客加回微信，同意见面，声称自己门店没生意，准备搬走，不再租这里的房子，但也不愿意支付1-4月的房租，说自己要钱没有，要命一条。
为了不在这件事情上再耗费时间和精力，不在烂人烂事上纠缠不清。思虑再三，堂妹决定不再催要房租，扣除当时押二付一的两个月租金，并责令他们上周末搬走。
万万没想到，堂妹上周去交接房子钥匙，心碎了一地。
原本窗明几净的两房一厅，到处都是乱糟糟灰扑扑的。
客厅里， 白色的沙发套已经脏得发黑，上面还粘有饭粒和奶渍。阳台上到处都是尘土，白色的电视墙上是小孩子拿彩笔画的一道道红的黄的涂鸦。木质地板上面布满划痕，并且有几块翘起来了，应该是泡过水。
更别提洗手间和厨房，大理石台面看得出来很久没清理过，脏兮兮油乎乎的，冰箱里散发出一股异味，洗手间的马桶盖掉了，并被租客临走之前塞了几条毛巾恶意堵住。
还有卧室里的衣柜门，床垫，以及落地窗帘，都遭到了不能程度的损毁，能看得出来，大多数是恶意撕扯，暴力行为造成的。
望着才出租一年，就被毁成这样的房子，堂妹决定以后这房子不租了。
很多人租客认为，租房难，租到满意的房子更难，遇到通情达理的业主难上加难。可反过来，业主的心情也是一样，出租房子难，租到满意的租金也难，遇上合适的中介和满意的租房客也是难上加难。
很多租客谈起租房史，都是一把辛酸泪。仿佛所有的业主都是黑心周扒皮，他们按时按点催要房租，水电煤气精确到小数点后两位，动不动涨房租，家里的东西坏了永远拖着不给换新的，要么就换成便宜的二手货。
可作为业主，我们也有一肚子苦水要说，花了大量积蓄买的房子，当初也是自己精挑细选，看了无数楼盘才确定下来，是自己的心爱之物。
将心爱之物出租，如果遇到不爱惜家居环境，卫生习惯很差，或者恶意损坏的租客，业主心里的懊恼可想而知，后期重新保养装修的费用估计都会超过租金。
如果遇上不讲理的租客，将业主当成生活助理，家居生活的小事，邻里之间的小纠纷，物业之间的沟通，都统统找业主上门处理，业主也很头疼。
而且，像我和堂妹这样的业主，大部分都是贷款买房，每月还贷数目不小，虽然不能以租养贷，但每月的租金至少能减少还贷压力。所以如果租客恶意欠租，我们也面临着不小的资金困境。
更严重的是，如果租客不注意安全使用水电煤，或者租客打架斗殴，发生刑事案件，业主面临的风险更大。
所以，对于大部分业主来说，遇上省事省心，性格好，通情达理的租客是一件极为幸运的事情。
那么，对于业主来说，怎样才能遇到合适满意的租客，并维持长期合作关系呢？
1. 在签合同之前打听租客的基本情况
如今，大部分业主都是委托中介来出租房子，中介找到合适的租房客后，双方坐下来签订租赁合同。
建议业主在见面前，通过中介打听该租客的家庭基本情况，家庭成员构成，年龄，职业和工作地点，家里是否有小孩，是否有老人同住，有没有养宠物等等。
一般来说，通过这些基本信息，以及中介事先沟通的情况，大致能判断出该租客是否令人满意。有小孩的家庭，难免家里会出现涂涂画画的情况，有老人的家庭，清洁程度会比较好。
业主需仔细权衡，看租客是否符合你的期望值。
2. 留意租客是否会欠租
一般来说，合同里面都会写明交房租日期，如果租客偶尔一两次忘记交房租，可以理解，善意提醒一下即可。如果租客有一两个月因为资金周转问题，无法按时支付房租，并且事先跟业主沟通，业主也可适当延期。
但如果租客每月都拖欠，业主提醒多次仍不支付，请于合同到期后不再续租。如果多次拖欠，可能会上升到恶意拖欠，这就涉及到诚信问题了。
3. 合理控制租金，减缓涨幅
如今，租金也随着房价水涨船高。很多业主为了增加收入，三五个月调整一次房租，看似增加了少量收入，但从时间成本和沟通成本上来说并不划算。
首先，调整房租需要事先跟租客沟通，重新签订租房合同，要花费不少时间。
其次，如果租客不接受涨价，可能会考虑搬走，这样业主需要重新将房子挂牌出租，寻找下一个租客，在找到下一个租客前，房子可能会有1-2个月的空档期，还要分给中介一部分分成，这也是一种租金损失。
再次，即使找到了新的租客，也需要磨合一段时间，也要花时间和精力去了解现任租客的人品和诚信度。
最后，不排斥有恶意满满的租客，因为租金偏高，自己又不得不接受，以破坏财物作为报复，今天弄坏一个吊灯，要找你买，明天抽油烟机有小问题，要你换新的。
因此，对于诚信好的租客，合理控制房租涨幅，不贪高，不贪多，减少频率，也是维持长期合作的有效方法之一。
4. 对于自觉维护良好家居环境的租客，可适当优惠
很多租客觉得，房子是租的，又不是自己的，可以随意破坏，随意涂涂画画，卫生也不注意，反正自己迟早会搬走。
但房租是租的，生活不是。保护租来的房子，抱有惜物之心，也是一种生活态度的体现。
我在出租房子时，跟租客事先沟通好，每隔半年去看一次房屋的维护情况。看得出来，我的租客将房子打扫得干干净净，厨房，卫生间，卧室都整洁有序，阳台上养着绿萝和粉掌，开得正好。可以看出租客很爱干净，很用心生活。
我想跟他们保持长期合作关系，主动提出可以签订长期合同，租金低于市场价15%，三年不涨房租。
因为我知道，这样的租客可遇不可求，主动提出让利，看似每年损失一些钱，但自己省心省力省事，减少时间成本和沟通成本。
5. 对于信用良好的租客，业主可考虑在其他方面合作，建立长期关系
好友做投资人，曾经将房子租给一个开加工厂的小老板，该老板从不拖欠房租，逢年过节还记得给好友的儿子发个红包，平时在小区里碰到，也是和和气气，看着面善。
后来，租客遇到了资金困难，主动跟好友提出能不能延迟两个月交房租，并把自己厂子的基本情况跟好友简单说明。好友考虑到租客人品良好，在考察了他的工厂后，提出注资入股，两人至今都维持着较好的合伙人关系。
很多业主跟租客之间，除了交房租，重新签订合同那几天会有联系，其他时间并无交集。其实，对于诚信好，性格好，通情达理的租客，业主如果有需求，可考虑在其他方面合作。毕竟，诚信良好的人，做任何事都不会太差。
