什么是房产折旧（Depreciation）?
澳洲税务局允许房地产投资者在每个财政年度结束的时候，对一些特定的投资房科目申请税务折旧优惠（包括投资房内部的装修和投资房本身）让您可以为所投资的房产随着时间推移而产生的磨损申报减税。这种减税，承认了建筑物自身及其装置和设备（空调、窗帘、地毯等）会随着时间的推移出现磨损，并最终需要更换。这些物品是否是由他人（开发商或前任房主）购买的并不重要，作为现任房主的您仍可继续申报减税，因为它们会持续的贬值。
《1997 年所得税评估法案》 (Income Tax Assessment Act 1997)中有两大章节涉及到了折旧减税：
1、第 43 章(基本工程折旧)：基本工程折旧(通常称为“建设折旧”)是指建筑自身的建造成本，例如混凝土和砖块，加上基本成本项目，包括游泳池、水疗中心、自动门以及造价估算师确认的众多其他项目。
2、 第 40 章(装置和设备)：装置和设备是指建筑物内部的物品，例如烤箱、洗碗机、地毯以及窗帘等。具体列表项目较多，详见：澳大利亚税务局可折旧资产目录(ATO List of Depreciable Assets)。
折旧抵税与其它抵税方式不同，不需要您再额外花钱才能提出申请。其它的折旧科目，例如广告费、出租管理费、家具费等，都是需要先花出去不少钱、然后才能收回的。在申请折旧的时候，您唯一需要产生花费的地方，就是请专业人士出一份税务折旧报告(TaxDepreciation Schedule），而这份报告可以使用长达40年之久，折旧报告是一份法律文件。
如何计算折旧金额？
无论您拥有的投资房是新房还是旧房、是大面积还是小户型的，都可以从以下两个方面获得折旧：
- 设备和房屋本身产生的折旧；
- 建筑基本建设工程产生的资本减免（Capital Allowance）
澳洲税务局一般通过减值法来计算每套房屋可折旧的金额，这种计算方法的前提是：
固定资产的价值通过时间的推移而变得越来越少，在某个固定资产彻底报废的时候，它的价值也就减为0了。一般来说，一个新建成的房屋，在前几年的时候，可以获得的折旧金额是很高的；在建成10年之后，可以折旧的金额就没有多少了。
如何申请折旧抵税？
澳洲税务局会需要您提供一份完整的税务折旧报告。如果购买的是全新的物业，您可以将购房合同交给一位专业的quantity surveyor来做一份折旧报告，因为合同中包含了所有有关该物业的细节信息，例如价格、大小、装潢、面积等。
如果是已经建好的房屋，税务折旧公司也可以在查房之后，估算出房间内的每一样东西现在的价值，以及在未来长达40年内，这些东西每年会减少的价值。税务折旧公司可能还会问您一些比较具体的问题，例如：房屋交割的确切日期（因为房屋折旧是从交割日期那天开始的）、购买价格、是否在购买之后做过装潢或升级等等。折旧报告做好之后，一份会发到您手中，另一份会寄给您的会计师。
可申报退税的项目
银行手续费（投资房产的银行账户）、物业管理费、房屋清洁费用、市政税、水费、煤气费和电费、投资房屋内的内部音频和视频服务费、房屋保险费、投资房产的贷款利息、地税、出租房屋相关文件的费用（准备材料的费用，租出房屋产生的注册费和印花税）、律师费（不包括购置房产的成本和借款成本）、抵押贷款卸货费用、害虫防治费、中介费和给中介的佣金、房屋检测费、维修费、会计费和薄记费、安全巡逻的费用、服务费（比如维修热水器，提供暖气的费用）、文具用品、电话费或电话线租赁费、交通费（去收租，看房和维修房屋产生的交通费）
以上所有的费用需出示收据。并且，这些费用是房东本人支付的，而不是房客支付的。若该房产是属于半投资房，比如，房东只是将其中一间或者两间房出租，那么报税时需按照私人使用private use和投资使用business use的百分比计算抵税费用。
当然在投资过程中也有些费用是无法用于抵税的，比如：房产的购置成本(acquisition cost)和房屋处置成本(disposal cost)
需要长期申报的项目
有些成本必须分开在数年里申报，如建立贷款的费用通常要求在五年内上报。需要定期更换的资产折旧部分，如地毯、热水系统，则应根据使用年限来计提折旧。
还可以申报房产工程折旧，这包括房产的建筑成本，如住房本身、车棚、封闭车道和围栏，以及厨柜和浴室柜等建筑物内的固定物件。
不能申报的费用
不能申报购买和出售房产的费用，或房屋出租之前的整修费用。这些费用应计入出售房产时的利润或资本收益中。
在澳洲投资房产，退税收入也算是一笔不小的收入，很多投资者因为不了解澳洲的税务体系而忽略了这个重要的环节。上面所列出的所有费用，您都要保留好 收据（Invoice）以备需要退税的时候申报。
由于澳洲的法律体制比较健全完善，想要通过法律漏洞来获取税务减免是非常困难的。因此，大多数澳洲本地的高收入人士都是通过购买投资房的形式来获得合法税务优惠的。
申请抵税可以为您带来更多的投资回报，从而变相增加了您所持有的投资物业的价值。这样，您所节省下来的现金就可以充分利用到其它地方。
房产折旧退税的具体建议
注册工程估价师(Quantity Surveyor)会对投资房的每个部分分类，并准备一份“房屋折旧计划表”(Depreciation Schedule)，房东就可以合法的申报退税了。聪明的房产投资者甚至可以同过房产折旧的退税，来提高整个投资的回报率，以下是一些具体做法的建议：
1、不要忽略小的折旧物品
“积少成多“在房屋折旧这方面体现的淋漓尽致。在为投资房添置电气等物品时，心里要记住一点：$300以内的物品是可以直接抵税的，不需要走复杂的过程，举例来说，如果你想给投资房买个微波炉，那么买一个$290的，而别买$310的，前者可以立刻简单的做全额折旧抵税，后者则要准备折旧计划表等一系列文件。另外可以注意的一点是选择价格在“低价类别”区间里的电气，“低价类别”是指价格在$300到$1000范围内的物品，折旧率相对较高。举例说明：如果你想为投资房添置一个新的炉具，$1,200的炉具的折旧率是20%，而$950的炉具因为在“低价类别”里，折旧率为37.5%每年。
2、做房产折旧报告本身的开销都是可以抵税的
房产折旧报告通常需要专业人士来准备，如果是在每年财政年结束前(6月30日)做好并付费的，那么也可以作为折旧抵税的一部分获得全额退税。从数据来看，房产投资者在第一年就可以退回平均$4,000到$15,000不等的税款。房产的年龄和折旧抵税有直接的关系，通常来说，房子越新，折旧抵税就越多。
3、装修房的折旧抵税
折旧抵税不一定是新房，你可以买一套100年旧的老房子，只要房屋装修过，你就可以申报折旧抵税，哪怕当时装修的时候你还不是屋主，也可以申报。唯一的条件是，装修必须是在1987年之后进行的。所以各位房产投资者可以看看自己名下的房产，无论多旧，都可以向会计咨询下是否可以通过折旧抵税，也许会有惊喜。
4、旧房子的折旧
新房可以获得最大程度的折旧抵税，这不假，但大家也不要忽略和低估旧房子的折旧。通常来说，房产的第一年折旧抵税金额在$4,000左右，无论新旧。这部分内容要根据具体情况和会计师确认。
5、买旧房装修的折旧
不少有经验的房产投资者盯准了通过购买旧房，然后通过装修增值的这一个市场，确实很有的做。如果你想通过折旧抵税来降低装修开销，增加投资回报，那么在你打算装修之前，最好邀请一位注册工程估价师(Quantity Surveyor)对房屋进行检验，他们会给你将要拆除的房屋部分或家电估值，为之后的折旧抵税做准备，积累起来也可能是个不小的数目。这里需要着重注意的是，装修前房子本身必须是有收入的（比如出租获得租金），才能达到对装修进行折旧的目的。
6、旧房子如何折旧
刚才第4点提到旧房子的折旧，房东请谨记，如果想申请折旧抵税中的建房津贴（Building Allowance），房子必须是1987年9月之后建造的。也许你会问，那1987年之前建造的房子能申请折旧抵税吗？答案是可以，但有很多限制。对于1987年前建造的旧房子，房东可以对地毯、炉具、窗帘等物品申请折旧抵税，无论房子年龄有多大。
7、之前不知道错过的折旧抵税怎么办
如果你对房产折旧抵税不了解而错失了申报，那该怎么办？不要着急，按照相关法律规定，你可以往回调取最近两次的退税申请（Tax Returns）然后补报房产折旧抵税，也许会花费你一些额外的会计费，但也许退回来的税款会大大超过这点开销。
如果对房产折旧退税有疑问的读者朋友可以根据自己的具体情况和房产的各项资料向有经验的注册会计师查询。
房产折旧的常见问题
Q：折旧周期最长可以是多少年？
澳洲税局规定，任何建筑物的最长折旧周期只有40年。
Q：折旧方式都有哪些？
一般来说，投资者可以根据自己的财务状况选择Prime Cost Depreciation（PC）或者Diminishing Value Depreciation（DV），这两种方法在计算上存在差异。通常来说，DV用的比较普遍，因为投资者可以在前5年实现大部分的折旧退税。
Q：如果是1985年以前建成的物业，是不是就一定不能进行折旧退税了？
也不一定，这取决于前任业主的折旧进程。
Q：怎样确定物业的年龄？
一般来说，确定物业的年龄有以下种方式：Original Application Approve Date、Occupancy Certificate Date和Final Inspection Date。折旧公司会根据具体情况进行判断。
Q：对于前任业主所作的翻修和改建，现任业主可以进行申报吗？
可以。对于1992年2月27日以后所作的翻修，折旧公司会依据具体情况给出分析报告。
关于房产折旧的误解
1、只有新的房产才能进行折旧减税。错误！
有一种说法是只有新的房产才能进行折旧减税。这是不对的。事实是，旧的房产也能进行折旧减税，因为您的房产购买价格中包含了土地、建筑、装置以及设备。这意味着在1985年（即建筑折旧出台之年）以前修建的房产也能进行折旧减税。无论您投资产品的修建年限如何，都应当让造价估算师为您进行房产测量，并为您提供一份报告。
2、建筑楼层越高，折旧数额越大。正确！
听起来有点奇怪，但这却是事实。建筑楼层越高，其获得的装置与设备折旧越高，因此折旧申报数额也越大。随着建筑高度的增加，某些设备变得必不可少，例如电梯（以及其他运输服务）。其他不太明显的设备还有，消防软管卷盘以及对讲机等等。高层建筑能获得较高折旧减税的另一个原因在于开发商需要提供更高比例的装置和设备等配套设施。例如，某些高层建筑拥有游泳池、健身房，甚至小型电影院。
3、所有的建造成本都能申报折旧减税。错误！
在澳大利亚，我们很幸运能够根据投资房产的折旧来申报减税。但并不是所有的建造成本都有这一资格。
在申报某座建筑的折旧时，从根本而言，我们是在申报它现有的价值。所以说，拆除或清场等费用不能进行申报。后院绿化是另一项您需要小心处理的建造成本。树木和草会不断生长，所以并不会随着时间的推移而出现贬值！
4、建筑利润可以申报折旧减税。正确！
如果您将您的投资房产直接交由某建筑商来完成，那么您可以对该建筑商在这项工程中所获得的利润部分进行申报。但如果您是从投机型建筑商/开发商购买的成品住宅，那么您的申报金额中则不能包含其建筑/开发利润。
5、在接近本财年年底购买的房产不值得发行折旧减税报告。错误！
在您拥有房产的第一个财政年度——即使您是在接近本财年年底才获得房权的——投资者为其接近6月30日所购买的房产申报数千澳元的减税情况并不少见。为什么？房产内价值低于300澳元的特定装置物品以及价值低于1000澳元的“小额组合”物品可以按照18.75％的较高比例享受一次性抵税。由于这些金额都不是按比例进行折算的，因此可以全额申报减税，无论您拥有房产的时间是1天，还是365天。
6、家具布置可以增加您的折旧申报金额。正确！
布置家具是增加折旧减税的另一种途径，因为这可以享受更高的折旧率。例如，开发商提供的价值20,000澳元的家具套餐仅在第一年内就可以另外获得10,000澳元的减税。但要记住，配置家具不一定是适合所有房产和地理位置的选择。其更适合于在流动人口较为密集的地区用于吸引短期租户和度假出租的小面积单居室或两居室公寓。对于已经装修过的其他房产类型，可能较难采用这一方法。
7、会计师可以编制折旧表。错误！
事实是会计师、房地产经纪人或房地产估价师均无资格为您的房产编制折旧表。澳大利亚税务局明确规定，只有造价估算师才有资格对未知的初始建造成本进行估算。
素材来源： 考AGC澳洲房地产中心。本文仅是一般性评论文章，不能成为投资建议，仅供参考。投资有风险，入市需谨慎。
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