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01 板块测评：颛桥板块华发四季半岛位于沪闵公路和鑫都路交汇，属于颛桥。
提起颛桥，很多人还对这个板块很是陌生，幸好有了航天城，有了星河湾，让部分人认识了颛桥。
毕竟这里从来都不是主角。
闵行区曾经被称为闵大荒，甚至让人以为这里就是上海的尽头。
而如今的闵行是碎片化的，这从几个板块之间的独立性就可见一般。
莘庄虽然已经崛起，但也不是闵行的绝对中心；华漕大片土地划入南虹桥，呼声极高，前湾规划试图盖过莘庄的风头；七宝、古美、金汇虽然以居住区的属性著称，但无论是商业还是房价都不输莘庄。
老闵行是闵行的传统中心，地位卓然；紫竹高新是区域的产业核心之一，还有交通大学的加持，已然形成了很好的内循环，自立中心。
这让颛桥很是尴尬，只能默默地夹在一众大佬中间，等待自己的出头之日。
庆幸的是，这一天虽迟必到。
2004年，颛桥镇和北桥镇合并，成为了现在我们认识的颛桥，但这也只是让颛桥的地盘扩大了而已，北桥的落后拖慢了颛桥整体的发展。
但也因为合并了北桥镇，间接地提高了颛桥在闵行区内的地位，所以在2005年的时候，颛桥也终于进入了大开发时代，大多数新建商品房都在2010年前后。
这一批新建的商品房，也促成了现在颛桥的格局。
以沪闵公路为界，沪闵公路东侧的城市界面干净工整，以新建商品房和别墅为主，是颛桥的新建区域，分布了大量的核心商业，鼎鼎大名的星河湾就在这片区域。
沪闵公路西侧是颛桥老城，整体以多层的老旧小区为主，是老颛桥的核心区，商业以社区底商为主，辅以ZF单位和工业区，虽然曾是颛桥最破的地段，但经过一系列的改造翻新后，如今也只能说“旧”而不能说“破”（部分小区除外）。
到了元江路，就属于北桥，这里整体仍较落后，这使得颛桥的发展仍有很多余力（土地）。
由此，颛桥形成了以沪闵公路东侧为高品质居住区，西侧为行政和产业区，南侧北桥为待发展区的格局。
虽然起步较晚，但整体的发展水平在线，可见无论是闵行ZF的规划能力还是颛桥ZF的执行能力，都可圈可点。
颛桥的附近的产业，是个强力buff，不容小觑。
莘庄工业区内，包含了航天城、三菱电梯、大金空调等研发或工业机构，光华产业园内也有不少创业公司，2020年完成了901.6亿的工业总产值。
是2020年上海市开发区综合评价的第三名，仅次于张江和漕河泾。
颛桥还处于紫竹高新、莘庄和闵行开发区的辐射范围内，到达徐家汇也不过40分钟。
总体而言，颛桥已经逐渐成长为一个优秀的板块，能够很好的接纳新上海人和外地人，这也是在上海2035总体规划定级赛时，颛桥被划入主城区的原因之一吧。
不过颛桥的天花板是命中注定的，全境内连一家二级医院都没有，整体沪闵公路以东的老颛桥想破旧立新也并没有那么容易。
最重要的是，颛桥被众多大佬环绕的格局永远无法打破，头顶的莘庄是一座五指山，这注定颛桥将永远受到莘庄的压制。
【评测指数】
华发四季半岛，北起向阳路，南至鑫都路，西邻瓶安路，东接沪闵公路。
是从2018年老街旧改征收启动至今的第一个商品房项目。
共1412户，首开274套，主力户型为建面约102㎡3房，另有建面约142㎡3房和建面约150-168㎡叠加，整个小区占地7.9万方，总建面为23.5万方，容积率：2.0。
是第二个达到上海超低能耗建筑要求的住宅项目（第一个是融信旭辉世纪古美）。
项目南侧是上海市精神卫生中心及老旧的产业园，西侧是鑫都路水文化公园和鑫都小学，北侧是128文创园和联农路政务一条街，东侧是4S店集群和规划教育用地。
项目优劣势分析：
优势：
1、 体量较大，能形成完整的社区氛围
体量大的小区虽然在未来出手时会有较大的竞争，但相对小体量小区，更有利于打造完整的社区环境，形成较为完整和浓厚的社区氛围，提升居住体验和舒适度。
2、临近地铁
临近5号线颛桥站，规划南门距颛桥站步行1.2公里，规划北门距颛桥站步行760m。
3、户型偏刚改，能够吸引更多中产客群
最小户型102平，是妥妥的刚改户型，且户型较实用，而600W 的价格，也恰好是中产的主力预算段，这里将吸引更多高净值的人群，未来业主的整体水平可期。
4、受到多个商务和产业区辐射
6公里内，可受到莘庄、紫竹高新、莘庄工业区和闵行开发区等商务和产业区的辐射影响，便于就业和置换。
5、节能
作为上海首批中第二个达到超低能耗建筑要求的住宅项目，据说其供暖、空调、照明、生活热水、电梯能耗和碳排放水平较现行建筑节能设计标准降低50%以上。
劣势：
1、周边城市界面较乱
除项目西侧城市界面较好外，南侧的工业园区比较破旧，多为厂房和仓库，不过好在货车较少也无工业生产噪音；项目北侧为文创园，不过也比较老旧，往来人群较杂；项目东侧为4S店集群，也是比较破旧的。
且5号楼北侧、16、17号楼南侧，能够完整地看到4S店集群，观感不佳。
2、商业配套严重匮乏
距离项目最近的生活广场——鑫都商业广场约800m，以餐饮店和商超为主，除鑫都周边有少量底商外，周边没有任何其他商业（包括底商），项目自身也没有配备底商，其他最近的底商，也在800m开外的颛桥老街，相对生活购物不是很方便。
3、周边发展空间有限，较为固化
项目东侧的4S店基本不会拆除，南侧的厂房拆除的可能性不大，最起码目前还没有规划，虽然是新房，但周边情况已固化。
4、高低配社区
项目规划了8幢叠墅，但是在别墅降低了容积率的情况下，依然达到了2.0的容积率，相对居住密度较大，影响居住舒适度。
5、北侧建造了消防连廊
因建筑高度要求，北侧几乎都建造了消防连廊，以符合建筑消防要求，但消防连廊会严重影响住户北侧的视野和采光，较压抑。
PS：主要影响10-14层住户，11、13、14为直接遮挡，10、12为间接遮挡。
【评测指数】
道路交通
项目东侧为沪闵公路和沪金高速，西侧为嘉闵高架，沪金高速和嘉闵高架都为快速路，可快速连通外环和沪闵高架，抵达虹桥和徐家汇。
沪闵公路是双向四车道，作为上海行政区域内修筑的第一批市郊公路，不但历史意义非凡，而且可以直连七宝、莘庄等闵行核心区商务区。
南侧的申嘉湖高速向东可快速抵达迪士尼和浦东机场，向西可连通江浙沪，旅游很方便。
再往南侧的东川路，可直达闵行开发区和紫竹高新。
有三条主干道和快速路的板块，在上海也是不多见的，西北区域人口密集度那么高，东西向跨度达10公里，也只有逸仙高架和南北高架两条快速路。
而颛桥东西跨度还不到7公里，竟然有3条快速路，可见整个西南片区的发达，甚至还规划了上海唯一的外环高架。
也正因有了这些快速路，即使是双向四车道的沪闵公路，也不会显得拥挤不堪，大大提高了居民的自驾幸福感。
各商圈驾车通勤时间
PS：测试时间：工作日19:00，高德地图（仅供参考）
轨道交通
轨道交通方面，项目紧邻已开通的5号线颛桥站，向北3站可直达莘庄。
向北1站银都路站，可换乘即将开通的嘉闵线，直达虹桥、七宝、南翔。
向北3站莘庄站，可换乘1号线，直达徐家汇、上海南站、人民广场等核心，并间接连通上海所有地铁线。
向南3站东川路站，可换乘即将开通的23号线，到达闵行开发区和紫竹高新。
5号线虽然可以换乘1号线，但莘庄轨交线路较为复杂，经常会出现停车等待的情况，加上莘庄站人流量较大，日常通勤较为拥挤，实际乘坐体验并不好。
地铁前往各商圈通勤时间
【评测指数】
项目西侧800m为鑫都商业广场，主要是餐饮和商超，购物是没法指望了。
项目北侧1.3公里是颛桥老城，分布着大量底商，唯一的东苑米兰广场，和鑫都商业广场的定位相差无几。
而真正能称得上购物中心的，一个是北侧1.9公里的万达广场，14万方的体量，是上海最小的万达广场，开车9分钟可达。
其次是南侧是南侧4.2公里的龙湖闵行天街，总体量达17万方，龙湖宝山天街才14万方，而松江万达广场也不过18万方。
龙湖闵行天街完全可以满足日常购物消费的需求，开车大概12分钟左右可达，步行就不用指望了。
总体而言，华发四季半岛周边的生活配套并不是很方便，唯一能采购柴米油盐的只有一个鑫都商业广场的世纪联华，超市的蔬菜品质和价格，也并不友好。
但消费升级的配套一应俱全，无论是万达广场还是龙湖闵行天街，都可以满足日常的消费升级和休闲购物需求，这一点值得肯定。
医疗资源更不尽如人意，门口的上海市精神卫生中心虽然是个三甲精神卫生专科医院，但终究解决不了日常的头疼感冒问题，而且还有不少人觉得这种医院瘆得慌。
除此外，项目5公里内，就只有各种社区卫生中心来为范围内的居民提供医疗支撑，可谓匮乏的很。
如果真的想看病，那就只有南侧距离8公里处老闵行的第五人民医院（三乙）和北侧6.6公里处莘庄的闵行区中心医院（二甲）了。
只能说一句，真远。
【评测指数】
颛桥发展中的这些年，引入了不少好学校，田园外国语小学和中学被星河湾双语学校托管，七宝中学附属鑫都实验中学在2019年开始招生，并由七宝中学校长朱越亲自挂帅，虽然还不是梯队内的学校，但依然值得期待。
华发四季半岛，距离七宝鑫都中学约1.4公里，隔壁是对口七宝鑫都中学的鑫都小学，据说因为对口了鑫都中学，后面鑫都小学也会升级。
幼儿园就是一大亮点，项目周边分布了三所幼儿园，鑫都幼儿园、颛桥镇幼儿园和天恒名都幼儿园，都是一级园，所以有娃的不用担心择园的问题了。
新房不承诺学区这件事儿，十郎已经说过不止一次，虽然有传闻说华发拿地的时候就已经确定会对口到鑫都中学，但大家还是不要把学区的因素算到新房的价值中，风险过于不可控。
【评测指数】
户型测评
A户型，边套户型，102平，3房2卫，南北通透，双卫朝西开窗。
整体户型是比较中规中矩的飞机户型，值得称赞的是做到了完全的南北通透，整体的空气流通性会非常好，而且动线分布也很合理，是性价比比较高的户型。
而双卫朝西，让过往的西晒成为了优势，卫生间在西晒的帮助下，不易潮湿。（这个户型东边套和西边套都有，不完全朝西，大家注意查看右下角的分布图）
不过槽点也很多，首先是北次卧以为公共卫生间的占用，房间会非常小。
其次是南次卧紧邻电梯，不但小，还会受到一些噪音的干扰。
而厨房因为被弱电间占了部分空间，整个的厨房台面也会比较局促。
B户型，中间套户型，102平，3房2卫，南北通透。
户型的优势和A户型一致，不再赘述，但因卫生间的分布差异，无法借助西晒来避免潮湿。
但客卫可以借助南北通透的优质，来避免潮湿，A户型只能靠阳光。
厨房和南次卧的槽点和A户型一致，而主卧套卫开窗虽然朝南，但那个位置的窗户基本晒不到太阳。
没办法，谁让是中间套呢。
C户型，主要分布在中央景观带的东西两侧，为边套户型，102平，3房2卫，南北不通透。
户型的优势是超大的客厅开间，虽然具体尺寸不知道，但毛估至少4m开外，相对阳台和厨房的空间也都更大，便于全面欣赏中央景观带的景色，
北次卧的南北向也没有被卫生间分去面积，而提升了居住舒适度。
基本上每个功能区都比较宽敞和舒适。
但为此付出的代价也很明显，首先是西边套的西晒，这么大的阳台，西晒的“效果”也会进一步提升，堪比夏季海南日光浴。
其次是南北不通透，虽然是夹角位置，可以借助西南或西北风向，但通透效果依然很差。
最后是超大的阳台，也占了不少面积，要花更高的成本为阳台买单。
D户型是项目内最少的户型，仅分布在15号楼西边套和相邻的中间套位置。
3房2卫，2梯2户的改善户型。
因为多出了40个平方，也就规避掉了很多102户型中的弊端，并保留了A、B、C户型的优点。
包括没有西晒的超大横厅、全南北通透的通风性、不临电梯的南次卧、不被卫生间占据空间的北次卧、用U型设计增加了厨房台面空间、双卫也都可以借助通透性来避免潮湿。
就连西晒，都用西侧的墙体挡住了，
一个没有硬伤的改善户型，十郎也不好鸡蛋里挑骨头，感兴趣的朋友可以来挑挑毛病，而且只有32套，第一批开完就没有了，属于稀缺户型。
【评测指数】
华发四季半岛，是一个中规中矩的刚改小区，户型和小区设计符合中产的调调。
但是周边的配套比较破旧，而且基本的生活商业并不方便，在这一点又和中产的烟火气相违背。
在限价的情况下，华发因为拿地价高达40558元/㎡，也降低了精装标准，从样板间的装标就可见一般。
即便如此，但也改不了地铁房的交通优势，和周边都是一级园的教育优势。
而且这里的客群大多数来自航天城和市区外溢客群，人群净值会更高，相信也能进一步推高学区的质量。
总体而言，没有很大的亮点，各个方面都中规中矩，但也没有很明显的硬伤，对于预算有限的中产而言，周边可以当做硬伤的因素，在6.4万/㎡的价格下，可能也没有那么伤了吧。
【评测指数】
颛桥整体而言是非常宜居的板块，城市界面干净，加上自身莘庄工业区和周边产业的带动，在家门口上班也成为了可能。
老城的翻新和北桥的空地，留给了颛桥更多的机会，让人们对这里更加充满期待。
但同样老城更新困难，过早开发的老旧弊端也显露无疑，这成为了颛桥很难突破的天花板。
据说华发四季半岛的积分可能并不高，其中一部分原因是很多航天城和紫竹高新的客户，都是单身的新上海人。
这对于很多想要打新的人群，是一个不错的机会。
虽然它有这样那样的问题，但作为新中产和年轻人在上海安家的第一套房，仍不失为一个优质的选择。
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