文 | 《地产小王子》Lucky
◆二手房实探系列①：“吵翻天”的艮北二手房：实探5个小区，房东让不让还价？
◆二手房实探系列②：三墩北二手房：真值钱还是炒上去？4个次新盘一个比一个贵，却都说“诚心卖”
◆二手房实探系列③：沁园强势交付，申花二手房价再引风暴？别慌，还有6万多的“实惠货”
01
失落多年的文晖崛起
今年二手房价上升明显
一座城市的发展，常常伴随着新区的强势崛起和老城的无奈失落。
在这两年的杭州，这种感觉太明显了。奥体、未科、三墩北等各大网红次新房板块，几乎都有一个共同的特点，年轻而充满活力。
相比之下，曾经的传统武林豪宅似乎已然失落。
房价不光已经拼不过南星桥，甚至要被南岸的奥体甩在身后。就连绕城外的未科，房价都在不断追赶武林。
不过，在热门板块二手房一直刷新着成交数据的同时，一些传统板块也一直在默默等待重新崛起的机会。
杭州传统市中心武林
比如文晖，从今年3、4月开始，文晖二手房价格向上的趋势非常明显。
以朗诗熙华府为例，兔博士数据显示，今年1、2月的成交价还在5.4-5.6万元/㎡左右，等到了3、4月成交价直接被拉升到6.6万元/㎡。
手边找房数据也印证了这一点，文晖不少二手房小区的成交价格，都有明显的上涨。
曾经失落的文晖，前有嘉里城进驻，后有和平广场拆迁，接下来又有“三芒星”锦尚和品府将给板块加一把火。
2021年，或许真的是文晖板块价值兑现的一年。
附近的中介也认为，目前的价格还不是终点，不少挂牌房源都还在继续往上抬价。
我见到的其中一位房东就直言：“现在来看房的，不去摇一摇号肯定是不会死心的。但等到和品摇完，我肯定还要再涨价！”
那么，文晖目前二手房价格情况究竟如何？我们专门跑了一趟。
文晖板块房龄相对较新的次新房一共有4个，分别为九龙仓·君玺、万科·新都会1958、朗诗·熙华府以及朗诗·乐府。
02
万科·新都会1958
挂牌仅6套，选择余地少
首先来到了万科·新都会1958。
光看外立面材质，新都会1958用材在文晖四子当中算是比较便宜的。底层是白色石材干挂，往上则是同色系真石漆。其他几个项目基本上都是铝板或者石材外立面。
整体风格是新古典主义，好在真石漆的白色看上去很大方，所以一眼望过去没有廉价的感觉。
从小区正大门的主入口进入，迎宾大堂很宽敞，大堂地面用了石材。
跟着置业顾问往里走，来到一处下沉式的庭院，内部是会所空间，一共有3层。据中介介绍，会所仅对业主开放，免费使用。一层是健身房，二层是会客空间，三层则是阅览室。
庭院外则是一个户外露天泳池，泳池底部拼花是梵高的星空，目前还没有开放。探访当天，由于前一晚下雨，所以有一些积水。
小区绿植也还算比较茂密，也做了一些装置艺术设计，园区小道上也打扫得很干净，给我的感觉很不错。
在公共部分上，能看出万科还是很舍得花钱的。单元楼大堂、电梯厅等公区也都用了很多灰色调的大理石，梯户比基本上都是两梯两户的配置。
据中介介绍，小区物业费是在5元/㎡/月（含能耗）。万科物业的管理也比较严格。
探访当天由于有一位房东刚好在家，我们成功从正门进入。中介告诉我，很多时候走只能报备以后走小区西侧门进入。
之前我也看过万科大都会79号，相比之下，两个小区虽然都是万科的都会系，但是新都会1958的配置和大都会79号还是有一定差距的。
根据中介的介绍，新都会1958目前挂牌的二手房不多，尤其是大户型，基本上没有舍得拿出来卖的。
第一套，看了一套6号楼13层的125㎡房源，报价880万，不含车位。这也是整个小区目前挂牌价格最低的一套房源。
整体户型为三室两厅两卫结构，南向三开间，客厅和南向次卧外带有双开间的大阳台，长约6.8米，视野很开阔。
北向则是厨房和一个次卧，三个房间的开间基本上都在3米以上，都可以拿来当卧室使用，目测放双人床基本不成问题。
这套房源交付以后一直空置着，没有入住。
精装修部分日立中央空调、除霾新风和地暖三大件齐备，客餐厅地面为大理石，墙面乳胶漆交付。
厨电是西门子，浴缸卡德维，坐便器科勒，台盆杜拉维特，龙头汉斯格雅。
中介告诉我，这套房源今年1月时的挂牌价869万，后来经过几次上下调整，现在基本稳定在880万。
“这套如果诚心买，还是有一定还价余地的。很多客户看中这一套，都在等着新房摇号，想摇不中再来买。现在如果下手，比较容易买到，但过段时间，就不一定了。”
第二套，在另一幢楼，看了一套同样户型的125㎡低楼层房源，报价910万，不含车位。
不过这套房源目前已经有人入住，楼层和品相都不如上一套，但报价却更贵。
除此之外，小区里还有几套125㎡的房源，挂牌价格从950万到最高1068万不等。
“那几套更加贵，就不太诚心卖了，我们一般也不推荐。”
对比下来，以125㎡户型来说，第一套的报价确实是小区里最划算的，楼层比较高，而且交付以后没有入住，仍是新房状态。
手边找房数据显示，小区目前一共仅有6套房源在售，5套为125㎡小户型，仅有1套139㎡。
这套139㎡，四房两厅两卫配置，报价1350万。比三房户型多了一个卧室之外，还有一处独立的储藏间。
中介告诉我：“这套挂牌确实太高了，基本上就没有几个人看过，房东也不是诚心卖，看房接待也不积极。”
另外，小区单买车位大概四五十万一个。
农历年后，小区共有两套成交记录，一套139㎡，成交总价998万，折合单价7.1万元/㎡；一套125㎡，成交总价817万，折合单价6.5万元/㎡。
而如果把时间往前倒一年，很多房源的成交价格还不到5万元/㎡，只有少数房源能够达到6万元/㎡。
中介告诉我，会出现这种现象和年后新房摇号难有直接关系。小区基本上以自住为主，投资客占比不高。摇号难，导致很多业主无法完成置换，于是就更加惜售，价格也水涨船高。
现在，我们看的小区里最便宜的一套，报价也已经超过7万元/㎡。再结合中介提供的信息来看，由于在售房源少，还价余地确实不大。
而且很多在摇号的购房者，都已经盯住性价比最高的这套房源。我建议，如果是真的着急自住的，不要去拼运气了。趁着现在还好谈价格，可以赶紧出手拿下。
03
朗诗·熙华府
三恒系统科技住宅
第二站，我们来到了朗诗·熙华府。
整个小区一共13幢住宅，由9幢高层和4幢洋房组成。外立面是浅米色，底层用的是石材，以上则是米色和红色的铝板。
按理来说，铝板 石材的外立面，应该材质上很给力了。但是实际呈现来看，感觉效果一般，铝板在阳光下不是特别平整，反而显得廉价。
个人主观觉得，这个外立面有点一言难尽：材质是不差，但审美不在线。
小区由朗诗物业管理，中介在物业处报备申请以后，拿到了进门单，才带我们进入了小区，单元楼门禁也需要提前报备后才能通行，管理比较负责。
小区园区做了一些童玩设施，也有环形跑道、中央水景等。由于是高低配，能给开发商用来做园林景观的空间就不那么足了。
项目主打恒温恒湿恒氧的三恒系统，科技系统能够全部通过智能面板控制。
但是却有一个特色：熙华府的科技系统为整栋楼一同控制，每户不能单独调节，要开就得一起开。尤其是夏天，不能开窗通风，否则会形成露珠。
中介介绍，这一部分夏天额外支付约3.5元/㎡/月的科技系统能耗费。算上原本小区4元的物业费，以及0.5元的固定能耗费，夏季成本8元/㎡/月。
不过由于恒温恒湿，也就可以不用开空调，从某种程度也能节省一些电费。
整个小区是两梯两户的配置。由于熙华府的一楼也设置了房源，收到电梯厅的影响，所以导致一楼有少量96㎡、109㎡的变异户型。
由于是在标准层的设计上减掉了一部分空间，这部分户型基本都能挑出一些毛病。在价格上，这样的户型也比较便宜。
有一套109㎡的一层，三室两厅一卫设计，报价650万，交付以后一直空置，是整个小区挂牌单价最低的房源。
其中有一个房间是用标准层的主卧套间改造而来的，面积只有4.5㎡，完全没办法当成房间使用。相当于，109㎡的面积实际只能当两房来用。
另外两套一层变异户型也不贵，都是96㎡，同样是三室两厅一卫设计，报价分别是618万和680万。
中介也明确表示，这几套虽然便宜，但是户型的功能和尺度上都有不足。尽管这几套房源的房东愿意让一点价格，但对于能买得起文晖板块的购房者来说，这样的产品多少有些鸡肋，所以很难出手。
因此，我们这次主要探访还是放在了标准层户型上。
第一套看了一套2号楼2楼的高层126㎡房源，目前对外报价800万。这也是目前小区挂牌单价第二低的房源。
从户型来看，这个126㎡户型和新都会1958的125㎡非常类似。南向三开间，阳台总长度约6.8米，三个房间的开间尺度也很够用。
不过，玄关位置设计时有一块突出，里面放置了科技系统设备，因此导致客餐厅之间的通透感要稍差一点。
精装修的部分，三恒住宅无需中央空调，墙面贴墙纸交付。
厨房交付是博世四件套，居然还包括博世的嵌入式冰箱，还有汉斯顿的直饮水系统。卫浴也用上了唯宝、汉斯格雅等品牌。
客厅和主卧背景墙都用了金属包边，吊顶也做了复杂的线条。
在小区里行走的时候，我感觉一楼二楼房源私密性会比较差。虽然有电动外遮阳卷帘和三层双中空的Low-E玻璃和进口的系统门窗，但如果有人从外面走过去，还是感觉会受影响。
所以，挂牌价格低，也一定也有便宜的原因。
第二套看了一套5号楼的洋房126㎡，报价899万。相比之下，结构和高层126㎡基本一致，多了一处储藏间，各个房间的开间尺度稍微舒适一些，其他差别不大。
据中介介绍，房东的心理底价基本上能砍个零头，在890万左右。说实话，对于一套将近千万的房子，这个可还价余地并不大。
这两套是小区标准层房源当中，性价比最高的两套。其他房源，比如高层115㎡，报价甚至全部都超过了900万。
“有一套高层115㎡，一开始挂838万，我带客户看了几次，房东突然前几天变卦了，现在要卖960万，一下子涨了100多万。”
说实话，现在的价格多少都有点下不去手。
手边找房数据显示，熙华府4月底成交了一套126㎡，成交价900万，折合单价7.1万元/㎡，这也是整个小区成交价最贵的一套房源。
其他房源的成交价分别从4.6-6.2万元/㎡不等。
但据中介介绍，很多看起来便宜的房源其实是农历年前成交、年后网签的。
04
朗诗·乐府
升级版，整体比兄弟盘配置高
第三站来到熙华府的兄弟楼盘，朗诗·乐府。
虽然同是朗诗开发的项目，但乐府整体是熙华府的升级版，很多熙华府我们上文提到的问题，乐府都有升级。
先看外立面，相比熙华府让人觉得一言难尽的配色，乐府则是浅黄色 深咖色搭配，全部石材干挂 铝板线条。
至少一眼看过去，整体感觉要好很多。但如果凑近了看，会发现同样是米色石材，颜色并不均匀一致。
其次，第二项升级在于，把熙华府的三恒建筑升级成了被动式建筑。
虽然科技系统仍然不需要开窗。但这样一来，每家还是能够实现开窗通风，也能够分户控制科技系统。
同样享受朗诗物业的服务，但没有额外的科技系统能耗费，那就意味着物业 能耗费要比兄弟楼盘便宜了，只要约4.5元/㎡/月（含能耗）。
而其他熙华府拥有的配置，乐府基本上也都有，比如系统门窗、三层双中空充氩气的玻璃、电动外遮阳卷帘、科技系统面板等等。
当然了，配置升级换代了，二手房价格就更贵了。
从梯户比来看，乐府部分小户型楼幢为两梯三户配置，其他也基本上为两梯两户配置。
从面积段来看，相比新都会1958和熙华府，乐府是有小户型82㎡的标准层户型的。因此，起步价上会相对更为友好。
第一套看了一套4号楼顶楼的128㎡，报价1000万，交付以后一直空置。
户型三房两厅两卫配置，南向三开间。南向主卧套间、南向客厅以及北向餐厅外，各有一个阳台，相当于有三处阳台。
房间空间尺度也都很够用，最小的北向次卧面价也超过了10㎡，居住起来应该很舒适。
基本配置和熙华府相差不大，厨电、卫浴基本品牌差不多。主卧和客厅背景墙也都做了硬包、软包等设计。
区别主要是厨房里没有熙华府的博世嵌入式冰箱，而是给了一台博世烤箱，仍然算做到了博世四件套。
都是一家开发商做的，整体精装修和熙华府半斤八两，都属于品牌和用材不差，但非要挑毛病的话，总觉得精装修工艺和施工细节有一点点粗糙。
中介告诉我，这套房源端午节之前还在报900万，由于挂牌价比较划算，看的人很多，房东直接抬了100万。
但即使加了100万，这套房源也是整个小区挂牌单价第二低的。
第二套看了一套位于2楼的82㎡，两房两厅一卫户型，报价630万，一直空置。这是整个小区挂牌单价和挂牌总价最低的房源。
相对来说，我觉得性价比不高。630万买个两房产品，不如让一步地段去其他板块买一套89㎡的三房。
第三套，看了一套1号楼12层的139㎡西边套，报价1200万。
户型做得很不错，南向有三开间，三个房间全部朝南。西面和南面各有一个阳台。
目前房东一家还住在这套房子当中。据中介透露，房东由于自己置换不到心仪的房子，所以目前这套房源也有涨价的想法。
小区目前车位在40多万的居多。如果是房子带车位打包出售，能够稍微优惠几万。
成交数据方面，乐府确实今年涨价幅度也非常明显。
同样是139㎡，今年2月底一套成交记录仅700万，而最新4月底的成交就已经到了982万，折合单价7.1万元/㎡。
“今年3、4月开始，乐府成交价格就明显起来了。去年还能淘到很有性价比的房源的，今年不要碰到房东临时涨价就很好了。”
05
九龙仓·君玺
交付最久但整体价格最高
最后一站来到了九龙仓·君玺。
探访君玺的过程实在是太一波三折了，君玺挂牌的房源特别少。
在很多家中介平台上，君玺都只有2-3套挂牌，基本都是重复房源。整个小区能挑的出来的房源，一只手都不到。
而唯一诚心卖的房东，本人工作又特别忙。中介在一周时间里先后帮我约了不同的房东三次，都没有成功看到房源内部的情况。
最终，中介只好帮我联系了一位他之前的客户。这位客户正在重新简单装修，恰好探访当天在家，借此机会，我才终于进入君玺内部。
毕竟君玺是当初的地王，最初定位是市中心豪宅，楼下就是地铁，整体条件还是很不错的。
整个小区一共6幢高层，分两区。A区主要是小户型，面积86、131、160㎡，B区则是200方以上的大户型。
如果论外立面综合分数，君玺在文晖当属第一，材质最好，全部米色石材干挂，而且看上去低调奢华，品位在线。
虽然外立面可能缺少了一点创新，但是低调大方的东西往往最不容易出错。
根据中介介绍，君玺地上建面只有8万㎡，但有8000㎡的法式园林景观和2000㎡的私家会所。
小区物业为绿城服务，管理比较严格。即使已经有业主同意，门口保安也帮我们联系了对应楼栋的管家带我们进入。
小区物业费为5.5元/㎡/月（含能耗）。
从植被的茂盛程度来说，君玺也是四个小区当中做得最好的。电梯厅也是十分奢华，地面和墙面都是大理石上墙，还有水晶吊灯。
电梯内部地面甚至都用了水刀拼花的大理石，电梯墙面也都是木饰面和金属，看起来就很贵。就连每个楼层的消防门和通往楼梯间的门，推起来也很厚重，用材不差。
我们探访的这一户，由于业主已经自行更换了部分硬装和电器，因此和原有品牌有一些出入。
据中介介绍，当时开发商交付时三大件配齐，大金中央空调，还有系统门窗，客餐厅地面为大理石交付。有唯宝、松下等卫浴品牌，厨电则是西门子。
这还仅仅是小户型的精装配置。中介说，君玺大户型两三百方的户型，精装配置更好，用了大面积石材上墙。
由于没有一套能现场看房，中介只好拿出户型图为我讲解房源情况。
特别诚心的是一套89㎡东边套，最近刚刚挂牌上线，我们探访时报价750万。由于房东着急置换，所以现在已经把挂牌价格降低到700万。
整体是三室两厅一卫的格局，南向双开间，仅有一个房间朝南，北向卧室和书房尺度也比较小。
另外还有一套88㎡的中间套，报价880万。同样是三室两厅一卫的格局，但是做到了三开间朝南，南向有两个卧室。
这套房的房东同样也在考虑以小换大，但由于户型确实比上一套相对更实用一些，所以价格也更高。
剩下则是一套135㎡的西边套，报价1260万。三房两厅两卫配置，有一个单独的储藏室。户型从现在来看已经有点落伍了。
成交价格上，君玺近期成交和挂牌价格出入比较大。最近成交的一套88㎡低楼层房源，网签价格仅425万。3月成交的一套137㎡，成交价格820万。
整体来看，如果不是对地段有执念，我觉得没有必要非要买君玺，虽然整体品质还不错，但性价比较低。
06
二手房选盘建议
交付最久但整体价格最高
文晖这一轮的价值兑现，其实是必然事件。
当全杭州各个板块都在叫嚣着“6万”、“8万”、“10万”的时候，文晖作为武林的延伸，补涨到现在的成交价格，其实并不过分。
整体来看，目前文晖还是自住改善的偏多，所以拿出来的房源量都很少，最多的小区也就只有十几套。
这就必然导致，整体二手房市场是供不应求的。很多置换或者打新的业主，基本上都趁着年后的一波行情出手了。
现在剩下的房东惜售情绪很重，挂牌价格高，也不容易谈价格。
按照惯例，针对文晖四大次新房，我们给出了选盘建议：
如果不谈价格，光看小区综合品质感，君玺＞乐府≈新都会1958＞熙华府。
君玺综合用材和施工细节在线，园区配置也做得好。
大都会审美在线，可惜输在了外立面用材，精装修配置在四个小区里也比较一般。乐府用材不差，但园林景观做得一般，精装施工工艺水平需要加强。
熙华府的外立面，恕我无法抛开主观喜好，实在是接受无能。
但要综合价格来看性价比，熙华府＞新都会1958≈乐府＞君玺。
熙华府目前是挂牌价格最低的小区。乐府原先比新都会1958要便宜一些，但最近的一轮涨价以后，缺乏可议价的房源。
君玺性价比最低，同样880万，在其他几个小区都能买到100㎡以上的舒适大三房，但在君玺只能买到88㎡的小三房。
从地段来看，君玺＞新都会1958=熙华府=乐府。
前者毕竟更靠近市中心。但后三者，比较靠近铁路，虽然中介说已经基本停用，但目前视觉上还是会有影响。
从学区来看，新都会1958=熙华府=乐府＞君玺。
前三者为长寿桥小学岳帅校区，君玺则是京都小学 朝晖中学。
从户型来看，君玺是最差的。其他三个盘基本同一时代，户型特点差不多，熙华府的洋房有得房率优势，乐府有小户型，相对门槛较低。
如果想要投资，请等着锦尚和品府和嘉里城的新房摇号。
我认为，这四个小区的二手房，以现在的价格，如果是真心自住且对学区要求不高的，可以尽快下手买入。但想着投资的，还是算了吧。
限价51700元/㎡的锦尚和品府，难道不香吗？即使配置不如以前的楼盘，滨江制造再加上倒挂，也足够吸引人了。
买家们都在等着新房摇号，卖家们也在等着新房中签率出炉，好趁机涨价。文晖二手房接下来的走势，还能还得看姗姗来迟的锦尚和品府。
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