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第一章 为什么要加强设备管理知识的学习？
提高个人综合管理素质，把自己培养成为一名复合型管理人才，适应企业发展对人才的需求。
例⒈ 招聘的感想
例⒉ 顾问项目经理的确定
项目部经理的长、宽、高：
长：具备良好的政治素质，正确经营思想，强烈事业心
宽：具有较强的专业知识和相关专业技能
高：具备一定管理、协调、沟通、协作、分析、发现和解决问题的能力
提高服务质量，降低服务成本。
例⒈ 冷却水管过滤器的拆除。
例⒉ 空调水温的设置，空调主机的 通炮，末端设备的清洗。
安全高效运行的需要
例⒈ 高压柜避雷器坏
例⒉ 锅炉房排污事故
例⒊ 工行顶部变风量跑水
第二章 物业配套设施设备的种类
² 供配电系统
变压器——高压配电柜——低压配电柜——电容柜——直流屏——发电机——楼层配电柜——控制柜
² 给排水系统
地下水池——生活水泵——供水箱——供排水管——各种阀门（减压阀、闸阀等）——潜水泵——生活污水处理装置——化粪池
² 电梯系统
使用性质：客梯、货梯、消防梯、杂物梯、病员梯
运行速度：
高速梯 2.0米/秒以上
快速梯 1.5米/秒 （少数高层住宅用）
低速梯 1.0米/秒 （住宅选用较多）
² 空调系统
中央空调
供冷
空调主机（离心式、活塞式、螺杆式等）——冷却水泵——冷冻水泵——分集水器——冷却塔——末端设备（变风量、风机盘管）
供暖
锅炉（蒸汽、热水）——软水器——除氧器——地下油罐——日用油箱——给水泵——热水循环泵——冷凝水箱——排污箱
通排风系统——新风机——排风机
民用中央空调 (开利、海尔)
民用锅炉 (AO史密斯)
分体空调 (制冷靠R22，制热靠电炉丝)
² 消防系统
常见喷头： 红色：68℃
绿色：93℃
² 防盗报警系统
控制主机——探测器——门磁开关——紧急按钮——声光报警器——键盘控制器
种类：红外探测器、双鉴探测器、微波探测器、震动探测器
² 电子巡更系统
操作软件——数字采集器——电子巡更棒——巡更信息钮（接触式和非接触式）
² 门禁对讲系统
对讲分机——读卡器——指纹仪——电控锁——门磁探测器——门禁控制器——出门按钮——对讲主机——控制中心系统操作软件
² 监控系统
黑白/彩色摄像机——多画面处理器——画面分割器——视频分配器——矩阵控制器——录像机——监视器电视屏幕墙——数字监控硬盘录像主机等
² 停车场管理系统
自动发卡机——入口控制器——车辆感应器——入口自动道闸——自动读卡机——出口控制器——车辆感应器——出口自动道闸——自动收费管理系统
² 建筑防雷系统
建筑物的防雷装置
接闪器——引下线——接地装置
建筑物内的防雷装置
电源避雷器——信号避雷器（为放电管）
² 游泳池供水系统
循环泵——加热器——消毒装置——沙缸过滤装置
第三章 物业配套设施
一、设备的管理
1、编号
通过对设备的分类及编号，便于日常的设备管理。
设备编号常用的方法：
例：G E — J K 0 1 0 4 3
设备分类代码编号示例
变压器 BY 高压配电器 GP
柴油发电机 CT 低压配电器 DP
避雷针 BL 配电箱 PX
照明灯 LD 电机 DJ
2、编制台帐
内容包括：系统分类 安装地点
设备编号 始用日期
设备名称 数量
出厂编号 价格
规格型号 维保单位
制造厂家 联系人
技术参数 联系电话
3、制定制度
包括安全运行、岗位责任制、定期巡回检测等制度。
例：机电设备操作通用规定
三好、三干净、四不漏、五项纪律、四会、四项要求
三好
1. 管好
1）操作人员对设备负有责任，不经领导同意，不准别人乱动设备；
2）操作人员应使设备及仪表、附件、安全防护等装置完好无损；
3）设备开启后，不准擅自离开工作岗位，有事务必停机断电；
4）设备发生事故后，要立即停机，保持现场，如实将事故情况报告上级领导。
2.用好
1）严格执行操作规程，禁止超压、超负荷使用设备；
2）操作人员不准脚踏设备表面，不准用脚踢操纵把和电器开关。设备上不许放工具、文件等；
3.修好
1）操作人员应使设备外观和传动部分保持新安装时或大修后的良好状态；
2）操作人员应保持设备没有较大缺陷，仪器仪表和润滑系统灵敏可靠。
三干净
Ø机房干净
Ø设备干净
Ø工作场地干净
四会
Ø会使用
Ø会检查
Ø会保养
Ø会排障
四项要求
Ø整齐：工具、防护装置放置整齐
Ø清洁：设备内外清洁
Ø按时：按时加油换油
Ø安全：不出事故
四不漏
Ø不漏水
Ø不漏电
Ø不漏油
Ø不漏汽（气）
五项纪律
Ø凭操作证使用设备，遵守安全操作规程
Ø经常保持设备清洁，按时加油
Ø遵守交接班制度
Ø设备附件工具齐全无损，不得遗失
Ø随时检查设备运行情况，发现故障立即检查报告
4、制度化是机电设备管理的有效方法，周一做什么，周二做什么，定好制度照办就是了。管理人员怎么流动，制度始终不变。制度制定要严格、合理、规范，具有可操作性，最关键的一条是要抓落实，并留下相关记录。
5、运行管理
要求：运行正常，不出事故
设备及机房环境整洁、无杂物、无灰尘、无鼠无虫害发生
人员配齐，持证上岗
做好各种运行记录
6、各项设备的运行管理
电梯的运行管理
给排水设备的 运行管理
供电系统的运行管理
消防系统的运行管理
空调系统的运行管理
电子巡更系统的运行管理
门禁对讲系统的运行管理
停车场管理系统的运行管理
监控防盗系统的运行管理
建筑防雷系统的运行管理
电梯的运行管理
每天由电梯工对机房进行一次全面清洁，保证机房和设备表面无明显灰尘；
保证机房通风良好，机房温度不超过40℃；
配备应急灯、灭火器和盘车工具；
做好机房的防火防潮处理；
每天巡检，发现问题及时处理，并留下记录
按规定定期对机房内设施和设备进行维修保养；
电梯机房由专人管理，参观批准，入内登记；
电梯工持证上岗，无证禁止操作；
管理处经理在周检时组织人员对电梯进行全面检查，发现问题及时处理；
工程部按公司程序文件规定对电梯分包方进行评 审，评审合格后方能承担维修保养工作；
在中控室设立报警点，保证发生故障时能接到报警；
未取得《准用证》的电梯严禁投入使用；
维修、保养电梯要挂牌告示，并严格按安全操作规程进行规范作业；
因故障停梯，维修人员应5分钟内到达现场排除
给排水系统的运行管理
人员应对水泵房进行24小时巡视，检查水泵、管道接头和阀门有无泄漏，发现问题及时处理；
经常检查水泵控制柜指示灯，观察停泵时水泵压力表指示，并倾听有无异响，做好记录。正常情况下，生活水泵、消防泵、喷淋水泵、潜水泵的选择开关应置于自动位置；
生活水泵每周轮换使用一次，消防泵每月自动和手动操作测试一次；
泵房每天由分管责任人打扫一次，确保泵房地面和设备外表的清洁；
水池观察孔应加盖并上锁，钥匙由专人管理，透气管应用钢丝网焊接封口，纱布包扎，以防杂物掉入水池中；
按水泵保养要求定期对其进行维修保养；
保证水泵房的通风、照明以及应急灯在停电状态下的正常使用；
水泵房由专人管理，出入登记，参观需经批准；
管理处经理在周检时组织人员对给排水系统进行全面检查，发现问题及时处理；
水泵房消防设施完好，任何人禁止在其内吸烟；
储水池和楼顶水箱每半年由有资质的人员清洗消毒一次，并取水样送市卫生防疫站检验；
限水、停水预先通知业主；
消除跑、冒、滴、漏；
发生跑水、缺水故障，维修人员在5分钟内赶到现场进行抢修。
供电系统的运行管理
设专职电工实行24小时值班（小区可酌情安排）；
值班电工持证上岗，认真执行交接班制度；
当值电工每小时对配电装置及高压柜等进行巡视，密切注意电压表、电流表、功率因素表、温度表的指示情况，并做好记录，发现问题及时处理；
因故须停某部分负荷时，应提前一天向使用该部分负荷的业主发出停电通知，对突发性的停电事故，应派人向业主作出解释，恢复送电时，在确认供电线路正常、电器设备完好后按技术操作规程送电，严禁约时送电；
配电设备的倒闸操作由当班电工单独进行，禁止两人同时倒闸操作；
定期对设备进行检查和维修保养，并做好相关记录；
严禁在配电房内堆放易燃、易爆、有毒、有害物质的杂物，保持设备整洁；
配电房内消防设施完好齐备，应急照明灯正常好用；
做好配电房的防水、防潮工作，堵塞漏洞，严防蛇鼠灯小动物入内；
按供电系统保养要求进行维修保养；
禁止带电作业，紧急情况必须带电作业时，应有监护人和足够的照明空间，并穿戴绝缘防护用品；
全部停电或部分停电作业时，应在断开的开关分闸把柄上悬挂“有人工作，禁止分闸”的指示牌；
干式变压器正常运行时绕组温度控制在90℃以下，超过90℃应采取人工降温。
消防系统的运行管理
监护人员负责中控室消防设备24小时操作、监控、记录。显示火警信号后，应立即派人前往观察。确认火情后，通过广播和警铃疏散人员，并启动相应的灭火系统；
每月对火灾报警系统进行一次功能检查，并启动消防风机、水泵等设备，并将试验结果记录保存；
每月按时对消防应急器材进行检查并填写检查记录
根据维保计划，定时进行维修和保养；
定期组织专业人员（每周）对消防设备进行检评；
严格控制非值班人员进入相关机站房；
消防设施、设备、线路，不得随意更改；
机站房干净、卫生，设备无灰尘，不堆杂物；
对相关人员定期进行系统及操作知识的培训，定期进行消防演练
预先制定突发性火灾等灾害的应急预案。
空调系统的运行管理
严格遵守锅炉及冷水机组安全操作规程；
定时进行年检和安全校验（锅炉本体、分气缸、压力表、安全阀、温度计、流量计）
各类人员定时巡检，做好记录，发现问题及时处理按规定定时进行维护保养；
合格服务供方的定期评价；
消防器材定点放置，严禁私自随意乱动，经常检查，过期更换；
水质定时化验，并符合标准：给水硬度小于0.03毫克当量/升
炉水碱度小于22毫克当量/升
炉水PH值（25℃）10 — 12
氯根300毫克/升
做好空调系统水质处理（冷冻水、冷却水、冷凝水）
设备运行时，值班人员应按时巡查，并记录各运行参数，如有异常，及时调整；
定期清洗系统的过滤网、过滤器及进风口栅栏，保证送风管和供回水管道通畅；
定时进行温度检测，填写温度日报表；
离心式冷水机组掉电不能超过3分钟；
漏水维修要求5分钟之内人员赶到现场。
设备的维修保养
有人说，机器不过是一堆通上电就会动的钢铁，我们说，机器也是有感知的，你好好照顾它，它就会为你认真地工作，你不善待它，它就会对你不客气。所以，要想保证物业区域各点的正常运作，不发生因设备原因而造成的投诉、停业等，除了要加强设备的日常运行管理外，还要努力做好设施、设备的计划性维修保养，只有这样，才能保证设备的正常运转。
案例1 26F设备跑水事件
设备通用维保要求
机电主管于每年12月份制定设备全年（细到每周）维护保养计划表，经管理处讨论，报公司工程部审核，并经公司领导批准后下发实施。
维保过程由班长和相关主管进行过程控制，并填写过程记录，一般设备由管理处技术主管、经理进行质量检查，重大的维保由公司工程部进行过程控制和验收。
维保过程由班长和相关主管进行过程控制，并填写过程记录，一般设备由管理处技术主管、经理进行质量检查，重大的维保由公司工程部进行过程控制和验收。
公共设施设备维修保养过程记录表
凡重大节日、经营旺季、贵宾来访，都事先对设备进行特别的技术性检查，做到万无一失。
对设备的正常维修保养，要视业主的经营特点和规律进行，一般安排在夜间或休息日，以不影响业主正常生活、工作为前提。
保养内容：清洁、紧固、调整、防腐、更换易损件
设备的保养按《设备全年维保工作安排计划表》执行，并做好维保记录。
介绍一下设备的三级保养制度（工业企业普通采用的一种维保方法）
日常保养
内容：清洁、润滑、紧固易松动的螺丝，检查零部件运行状况和完整程度，保养的重点在设备的外观。
人员：操作工
频度：每天（周）
月度保养
•内容：清洁、紧固、润滑，部分调整，拆卸、清洗
•人员：操作工，相关工种配合，专业技术人员指导
•频度：每月或设备连续运转500小时以后
半年保养
•内容：设备内部清洁、润滑、局部解体检查修理、调整、紧固
•人员：操作工，相关工种配合，专业技术人员指导
•频度：半年一次
全年保养
•内容：对设备全体进行检查、调整、更换磨损零件，对主要部件进行鉴定、测量，对设备由内至外进行一次全面彻底的技术保养
•人员：相关人员或委外进行
•频度：半年一次
第四章 常见故障应急处理
v电梯常见故障及应急处理
1.电梯常见故障
1）安全回路故障：表现为停梯
处理办法：到机房检查控制屏，确定故障点进行排障。
2）光幕故障：表现为门关不上
处理办法：一般清洁光幕表面，严重时拆开清洁
电梯应急处理
v火灾时：将电梯迫降至基站
v水灾时
1）底坑进水，将电梯停于两层以上，中止运行并切断电源；
2）楼层进水，将电梯停于进水楼层以上，关闭电源；
3）电梯湿水后，交由电梯公司做湿水处理
v电梯困人
1）轿箱停于接近电梯口的位置，且高于或低于楼面不超过0.5米时：
a. 确定轿箱所在位置（根据楼层指示灯或小心开启外门察看）；
b. 关闭电源；
c. 用专用外门钥匙开启外门，用人力开启轿箱门，协助乘客离开轿箱。
2）轿箱低于远离厅的位置
将电梯轿箱移至就近的电梯处门口。
具体做法
•利用电话或其它方式通知轿箱内的乘客保持镇静，并说明轿箱可能移动，不可自行将身体任何部位探出轿箱外；
•如轿箱门处于半关闭状态，应先将其完全关闭；
•进入机房关闭故障电梯电源；
•拆除电机的轴端盖，安上旋柄座及旋柄；
•一救援人员用力把持住旋柄，另一救援人员手持制动释放杆，轻轻撬开只动，注意观察平层标志，使轿箱移动至最接近电梯门口；
•确认刹车制动无误，放开盘车手轮。
v供配电系统常见故障
停电
处理方法：先导电，再查原因
开关发热
原因：过流；处理方法：调整或更新
原因：接线松；处理方法：清除氧化层，紧固处理
v给排水系统常见故障
供不上水
水池（箱）无水、停电、泵坏、阀门阀芯掉堵
排不了水
管道堵塞、潜污泵坏、停电
爆管
切断水流、引流、换管
漫水
切断水流、引排、换泵
v消防系统常见故障
控制系统不联动
消防管网无水，或水压不足
误报
误动作
§喷淋头破碎时
1）打开阀门控制管井；
2）关闭喷淋供水阀，开启泄水阀；
3）引水；
4）抢修喷头，并注水。
v空调系统常见故障
空调效果不好
漏水
应急处理：空调跑水
电子巡更系统的运行管理
常见故障
不能正确读出电子巡更棒的数据，检查电子巡更棒与数字采集器、数字采集器与计算
机的通讯是否正常；
维护注意事项及检修周期：安装固定好巡更信息钮，正确操作使用电子巡更棒，避免人为敲打和撞击；
应急处理
发生故障及时与供应商联系。
门禁对讲系统的运行管理
常见故障
IC卡不能正常开门，检查该卡是否折裂或有其他损坏，是否已授权或已挂失；
维护注意事项及检修周期：读卡器、指纹仪、电磁锁等设备做好防尘和防腐蚀处理；
停车场管理系统的运行管理
常见故障：
•道闸不能自动起落，检查减速皮带和弹簧这些易损件是否损坏，再检查电机和控制器是否正常；
•读卡器不能正常读卡 检查此磁卡是否消磁或损坏，再检查读卡器与计算机的通讯口控制器是否正常
维护注意事项及检修周期
每月需对自动道闸检修保养一次，机械传动部分加润滑油。
应急处理
道闸不能自动起落时，用手柄将道闸杆摇至与地面成90度，保证出入口的畅通，又不会把车辆意外砸坏。
监控防盗系统的运行管理
常见故障：
摄像机无视频信号：应检查该摄像机电源有无问题，检查视频信号的BNC接头是否接触可靠牢固。
防盗系统无报警信号：检查该探测器的地址码或报警回路是否接错，探测器的探测范围或安装角度不符合要求。
维护注意事项及检修周期
摄像机、防盗探测器等设备做好防雨、防湿、防腐处理。摄像机每年做一次磁头清洗，防盗报警控制主机，每2个月做一次报警试验。
应急处理
机发生报警后，首先确认报警部位，查明是否误报。
建筑防雷系统的运行管理
常见故障：
接地电阻达不到技术要求，应增加接地体的根数，或适当增加地体的长度，还可以采用长效降阻剂。对有腐蚀的场所，须重做引接部分。
维护注意事项及检修周期在定期检查或日常巡视中发现接闪器，引下线和接地装置达不到技术要求时，应采取整改措施，及时焊接，做防锈防腐处理，紧固螺栓等，以达到相关
标准要求。
避雷装置的接地电阻必须定期检查、测试。电器设备的接地、接地线每年至少查2次，接地电阻每年测试1次，避雷针、避雷带、引下线应每年检查1次。
• 应急处理
一旦发现因雷击损坏建筑物内的电气设备时，应首先切断该回路的供电，未查明原因或该回路上的电气设备未恢复正常时，不得再次供电。
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