地暖盘圆的好还是长的好

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楔子

随着技术的进步及互联网思维的碰撞，地产开发商的基本逻辑也日新月异的发生变化，如果不身在地产行业，怯是不能很好的感受到地产的丝丝变化。所以，这个时代的地产人始终需要不遗余力的“终身学习”。

地产的成本管控，从上游拿地阶段、方案阶段最大化的进行“开源”到最后施工图设计及施工阶段的节流，开源和节流、限额和适配、成本的不均衡投放、成本的二八原则、敏感性成本及非敏感性成本等等都被开发商运用的炉火纯青，每一种成本管控的基本逻辑都被赋予了极大的内涵，早就非一个人、一个部门能够掌控，所以，这个时代的地产人始终需要密切的协作，尤其是地产目前的状态中。

地产“五条红线”、集中供地以及预售资金监管（济南），新政策、新规范密集出台以及地产所谓的架构改革、人员优化等等，地产行业的稳定其实早就不复存在，当“雪崩的时候没有一片雪花是无辜的”，所以，这个时代的地产人需要自救，自救的方式就是不断的通过专业和管理经验的历练，让自己成为被需要的人。

地产白银时代下，地产利润持续降低，开发商除了在管理上通过大数据运营，提高机构效能降低管理上的成本，也通过技术专业赋能降低成本，除此之外，也有大量的开发商通过新技术、新材料的运营降低建安成本。

新材料、新技术的运用，始终会有“吃螃蟹”被螃蟹夹的血泪史，真是的谁用谁知道，所以不迷信“新”，不交“智商税”，开发商其实还有很长的路要走。我们来看一下近年来一些新材料、新技术的运用，或许对地产人有帮助。

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技术及材料运用在地产成本控制中的运用

【NO.1】：CRB600H高强度钢筋

CRB600H高延性冷轧带肋钢筋为何物？

系由热轧低碳盘条钢筋经过冷轧后，经回火处理，具有较高伸长率，在其表面带有沿长度方向均匀分布的二面或三面横肋、极限强度标准值为600N/mm2的带肋钢筋。

CRB600H高延性冷轧带肋钢筋应用范围：

（一）工业与民用建筑的混凝土结构中，CRB600H钢筋适用于下列情况：

1 楼板非预应力钢筋，但不包括有抗震设防要求的板柱结构中的板的受力钢筋；

2 墙体的竖向和横向分布钢筋，以及剪力墙边缘构件中的箍筋；

3 梁、柱箍筋，以及无抗震设防要求的构件的纵向受力钢筋；

4 混凝土基础、构造钢筋以及预应力混凝土结构构件中的非预应力筋。

（二） 砌体结构和砌体填充墙中，圈梁配筋、构造柱（芯柱）配筋、拉结筋或拉结网片以及配筋砌体的受力钢筋均可采用 CRB600H 钢筋。

（三）三市政工程、一般构筑物的混凝土结构中可采用CRB600H 钢筋，并应符合国家现行相关标准的规定。

根据规程的规定，CRB600H钢筋为冷轧钢筋，只能用在楼板受力钢筋及竖向构件的非受力钢筋中使用，由于这几部分的钢筋占比较大（如下图），成本的节约非常可观。

(四) 以板钢筋为例（基本都是构造配筋为主）

从图上可以看到，板受力钢筋收最小配筋率控制时，其CRB600H比HRB400节省13.4%的含钢量，一般情况下板受力钢筋约8~10kg/m2，大约每平节省1kg~1.34kg，以每吨钢材综合造价约4000元/吨（考虑钢筋成本、运输、加工、绑扎等）考虑时，CRB600H钢筋省4~6元/m2。当板为桁架板时，含钢量指比1kg~1.34kg要低。

【NO.2】：地库顶板虹吸排水系统

定义：虹吸排水收集系统是通过构建虹吸排水槽、防护排水异形片及透气观察管取代传统的排水系统。

原理：

车库顶板虹吸排水系统通过复合土工布防塌陷设计以保证通畅的排水空间；虹吸排水槽的网格型铺设将车库顶板分割成若干个相互贯通的排水区域，加速种植顶板的排水速度；在虹吸排水槽上安装透气观察管，保证虹吸排水槽内压力与大气压力一致，在覆土层底部形成压力差，利用压力差和重力原理保证下渗水经架空层向虹吸排水槽集中，在虹吸原理作用下通过虹吸排水管排出，实现大面积种植顶板零坡度全方位的有组织排水。

优势：

① 减少材料找坡， 取消保护层及找坡层，代替原设计的滤水层和排水层，降低荷载。防护虹吸排水收集系统应用虹吸原理，不用找坡，排水效率高，可将车库顶板水压保持在合理水平，极大的降低了车库顶板渗漏的可能。

② 减少顶板渗漏积水，保证植物存活。

③ 建筑做法减少，施工周期可以缩短2/3左右。以1万平米的车库顶板为例，传统构造施工需约30-40天，本系统需7-10天。

④ 成本优势（以各家测算为准）

【案例】仅供参考数据

替代耐根穿刺防水层（此处值得考虑），改为普通防水 卷材。取消找坡层。取消隔离层。取消刚性保护层。替代过滤层和排水层。造价可节约16%。

【NO.3】：刚性防水

即是在水泥砂浆或者细石混凝土中加入抗裂硅质防水剂，其中的一个重要添加剂为天然沸石，天然沸石是一种含碱金属架状结构的铝硅酸盐矿物，由氧化硅、氧化铝、碱金属和水构成。抗裂硅质防水剂就是以高品级丝光沸石为主要原料，利用天然沸石特有的吸附性、离子交换性、耐酸性、耐碱性、热稳定性及抗辐射性等理化性能，经一系列活化、焙烧、表面改性等特殊工艺处理而成的一种无收缩的砂浆、混凝土防水、防腐外加剂。

（价格仅供参考，具体情况具体分析）

【NO.4】：石膏砂浆

何为石膏砂浆：石膏砂浆是一种新型墙体抹灰材料。采用半水石膏为基材，高分子聚合物为胶凝材料，无机填料经干混而制成。是一种新型改良内墙粉刷材料，改变了以水泥基为胶凝材料的传统习惯，与各种基底墙都有极佳的相容性和粘附力。使用简便，只需要将袋装粉料与一定比例的水掺和搅拌即可批荡施工。

案例：

采用石膏砂浆可以免去甩浆和腻子环节(某些公司毛坯交付做法），以及减少施工损耗及整改，由于无法细致统计，考虑这些因素成本系数为0.1（纯主观估计），则传统水泥砂浆抹灰成本综合单价约：27.5-32.5元/㎡。

根据武汉自在城宏华标段具体案例上的研究，石膏砂浆的综合每平方抹灰单价（算上损耗率）：43.43元/㎡。其中原材料采购单价：1700元/吨；人工费：14元/㎡；每平方抹灰用量：14.3kg/㎡；每平方抹灰材料成本：24、31元/㎡。

上述项目中，石膏砂浆具有经济性劣势。

【NO.5】：反射隔热涂料

反射型隔热涂料：原理是通过提高热反射率，有效降低辐射传热和对流传热。涂布率高，表面光滑平整，工程造价相对实惠。

利用高效反射颜料反射可见光和红外线的原理，有效阻止建筑围护对日光能量的吸收和传导，达到节能保温的作用。外墙反射隔热涂料可同时满足建筑外墙饰面与保温层的功能。

【案例】来源碧桂园《全成本管理优秀案例汇编》

左图：浙江地区外墙做法；右图：优化后做法

成本分析：以真石漆为例，反射隔热涂料外墙比一般外墙构造节省77元/m2。

【NO.6】：TD-LOFT夹层系统

TD-LOFT是一种专为LOFT夹层开发的干式作业楼层系统。

采用专门为此开发的G550高强度镀锌波纹钢板作为受力构件。综合了装饰面层、吊顶、防水、防火、隔音等各项功能。

【NO.7】：专利车库

【举例】1号专利：一种采用管线通廊的地下车库：

将风管等大型管线及充电桩布置在单独的管廊区域，该区域净高不停车也不作车道，净高可不满足2.2米，同时根据现行规范，和具体项目特点来合理安排管廊区域在平面中的位置。

特点一：成本节省（成本测算附后）

建安成本节省：300元~1000元/每平；

综合造价节省：500元~2500元/每平；

特点二：节约工期

【NO.8】：干式地暖

干式地暖的定义为：干式地暖又名铝板型干式地暖或薄型地暖，因相对于普通地暖安装方式无需地暖回填，故取名干式地暖．又因无需回填层，相对于普通地暖减少占用层高故又名薄型地暖。（下图为普通的非涉水房间干式地暖模块，当涉水房间时改用塑料模块 垫层做法）

（各项指标对比）

注：传统地暖包工包料约90~100元，干法地暖包工包料约120~130元，故干法地暖在价格上比传统地暖高，不过综合计算成本低于传统地暖。

干式地暖虽然成本较传统地暖贵，但是可以作为装配式建筑中较为成熟的部品部件，替换 其他部品部件得分。

来源：胖栋有话说（ID：RealEstateDesigner），本文已获授权，对原作者表示感谢！