南山核心地段、超低总价、目前最便宜的新盘住宅，却是今年南山新盘中成绩表现最差的？
12月29日，位于西丽留仙洞总部基地的开盘了。该项目获批312套房源，此前意向登记和摇号批数为108批次，入围不看积分分数，尽管认筹人数已经创造了南山新盘的新低， 而令人更意外的是，有消息传出最终项目只卖了19套房子，弃选率高达82.4%！如果消息属实，这或许是今年南山新盘中成绩表现最差的项目。
对比前几个月开盘的同样位于南山的低总价小面积住宅南城小筑，该项目推出87套房，吸引195批客户认筹，当天即清盘。
据该项目销售方案等信息显示，玖裕茗院备案单价为8.1万-8.9万/㎡（毛坯交付），户型面积约30-99m²，总价267万起。无论是单价还是总价都高于几个月前开盘的南城小筑，同样作为刚需小面积上车盘，该楼盘的单价为7.56万-8.8万/㎡，总价在249万/套起。
尽管玖裕茗院价格较高，不过市场的普遍观点是，项目在地段和配套方面是要高于南城小筑的。
据玖裕茗院的官方推售信息显示，项目位于留仙洞总部基地旁，城市面貌已焕新，周边聚集大量的科技企业，地段条件优越；另外它旁边有南山创新学校（九年制），深圳第二高级中学（高中）和西丽生态公园，综合来看周边文体教育配套齐全。反观南城小筑，网友表示，“项目被周边的建筑紧紧围绕，完全没有视野，距离太近，甚至隐私可能都无法保障。”
那为什么玖裕茗院会遭遇 “滑铁卢”？其实和用地性质的本质有关，玖裕茗院用地性质为R3居住用地，这正是它最大的硬伤。
据深圳市规划和自然资源局对于城市用地的分类和使用，共分为4类：R1、R2、R3、R4。
玖裕茗院属于R3居住用地，房屋用途为宿舍，其与R1R2之间存在一些区别，而购房者讨论热度最高的是入学积分。按照深圳入学积分的算法，住宅是40分，宿舍是20分。 据了解，玖裕茗院的所在的学区为深中南山创新学校（具体以教育局为准），有媒体报道，目前该学校学位已经面临紧张，从2019年开始，几乎每年周边的中兴公寓、万科云城的业主都有学生被分流。
另据熟悉的置业顾问告诉记者，玖裕茗院还有两大硬伤，即交通不便以及户型实用率低，“项目与地铁站的距离都在1公里以上，实际步行时间较久，而且30-58平户型得房率仅63%，30平的房源实际使用面积不到20平。”
采写：见习记者 孙阳
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