第一幕：1898年戊戌变法失败后。裕泰茶馆生意兴隆，三教九流，各色人物云集此处：信洋教的小恶霸，依仗洋人，神气十足，连官府也怕他三分；有钱有势的人家为了一只鸽子，可以请来官方的打手和差人打群架；吃朝廷钱粮的旗人整日游手好闲；朝中的太监总管不仅家中人生活奢华，而且还可以用高价买来妻子；农民和城市贫民却卖儿卖女；常四爷谈国事被抓；秦仲义雄心勃勃兴办工厂，工业救国。这种剪影式的描写，展现了清末社会的众生相，深刻反映了帝国主义的渗透、侵略和封建统治的荒淫、腐败所造成的农民的破产、市民贫困和社会黑暗，表明了中国封建社会的末日即将来临。
第二幕（节选部分）：军阀混战时期，茶馆生意艰难，尽管王利发苦心改良，但也只能惨淡经营。
第三幕：抗日战争胜利后，国民党统治时期的社会生活。剧中所有正直的人都陷于一种不可自拔的困境中。裕泰茶馆已经破烂不堪，无论主人怎样改良也无法维持正常的生意；有名的厨师只能在监狱里蒸窝窝头；身怀绝技的艺人无法维持生计，民间艺术濒于失传。与此对照，恶势力却异常活跃，国民党特务和美国兵在北京横行，老一代人更加衰颓，其后代登场。刘麻子、唐铁嘴、二德子等流氓打手更无耻；沈处长比以前的马五爷更仗洋人势力向中国人施威；庞太监的侄子们则组织复辟活动，百姓更难以生活。最后茶馆掌柜王利法在茶馆被人霸占之后悬梁自尽。
作者怀着强烈的激情批判和诅咒了这样一个黑暗的时代，表明了旧中国注定灭亡。剧中通过康大力等投奔西山解放区一笔亮色，暗示出黑暗就要过去，光明即将到来。
