房地产周期为什么（房地产为什么5年是一个周期）

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根据国家统计局最新统计，70个大中城市中，房价环比回落的城市数量越来越多了。虽然今天房价环比上涨的城市仍然超过了一半，但预计到2020年，房价回落调整的城市数量将超过一半。

于是，社会上就有一种观点，认为房地产业在“住房不炒”的思想指导下，会进入历史性拐点，房地产业的春天基本结束了。

在道哥看来，房地产是一个长期资产，我们不要过高估计眼前房价的变化和调控政策的变化，不能错误的把一朵浪花当成是未来的潮流。未来的房地产业，还有很长的路，楼市繁荣周期还有很长时间。

为什么这么说呢？主要有三个方面的数据依据。

第一，城镇化率。

根据统计，到2018年年底，中国常住人口的城镇化率不足60%。预计未来十年，中国常住人口的城镇化率会从60%提高到70%。甚至很多权威严肃的研究机构认为，到2040年中国常住人口的城镇化率会提高到75%，甚至更高。

伴随着城镇化率的提高，城市人口数量的增加，房产的需求必然增加。供求决定价格，这会对房地产市场形成很大的推动和支撑。

第二，房地产业占国民经济的比重。

很多人认为，今天我们建的房子已经足够多了，甚至有的观点认为，目前建的房子已经够14亿人来居住了，这句话对吗？

也对，但这恐怕要把三、四、五线城市大量空置房，甚至农村宅基地都算上。

实际情况是，2018年中国的GDP里，房地产业仅占6.6%。日本、美国经历过房地产市场泡沫教训的国家，房地产业的占比都保持在10%以上。换句话说，其实我们房地产业占经济的比重并没有那么高。

我们几乎看不到美国、日本有大量的新建住宅，那为什么他们房地产业占比却这么大呢？

这是因为，这些国家的房地产业里边，租赁市场大体是中国市场的几倍甚至是几十倍。

现在我国还在争论“房价太高买不到房子”，欧美国家正在讨论的是“房租高不高，能不能租得起房子”。

在道哥看来，也许再过10年、20年，你也会发现在我国一二线城市，租赁房是城市新进入者的一个重要选择。

第三，人均居住面积。

根据统计局最新数字，截止到2018年年底，中国城镇居民的人均居住面积是39平方米。

和发达国家对比，美国人均的居住面积是67平方米，日本和韩国是20平方米，英国、德国、法国、意大利、荷兰这些国家的人均居住面积在35到45平方米之间。

那么我国人均居住面积和发达国家相差不多，对吗？

您要注意，刚才所说的这些发达国家涉及的居住面积都是使用面积，而我国的居住面积采用的是建筑面积。根据我们国内房子的利用率，折合成使用面积大概只有20多平方米。

这样再进行对比，就可以很明显的看到我国的人均，相比发到国家其实并不高，或者说还有很大的提升空间。

在我国，还没有购房的人会说，如果购房之后，肯定不会再去做更多的房产投资；但有房子的人，却总觉得自己还需要一套更合适自己的房子。

这背后其实是人们对美好生活的追求，从这个角度看，道哥认为人们对房地产的需求也是有巨大空间的。

以上的三个数据，可以明确的告诉我们，房地产业并没有结束，仍然在春天里、在繁荣的周期上。

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