楼下邻居安装排烟管道不当，楼上住户不堪其扰，认为物业公司未尽到监督管理职责，主张减免物业费？物业公司起诉姜女士要求其支付物业费，姜女士主张楼下邻居将厨房外墙打穿安装排烟管道，导致其损失，要求减免物业费，一审法院判决姜女士应全额交纳物业费。姜女士不服，向北京市第一中级人民法院（下称北京一中院）提起上诉。近日，北京一中院作出终审判决：驳回上诉，维持原判。
1 基本案情
姜女士为北京市某小区某号楼304号房屋业主。2007年10月，小区业主大会（甲方）与小信公司（乙方）签订《物业服务委托合同》，约定小信公司为小区提供物业服务；物业服务费为含税价普通住宅每月1.65元/平方米。
2012年之后，双方又签订了三份《物业服务委托合同》，约定物业费为含税价普通住宅每月2元/平方米，其中第二十四条约定，对业主和物业使用人违反《业主公约》和甲方批准的物业管理制度的行为，乙方有责任和权利根据情节轻重，采取劝说、批评、警告、制止，并及时将有关情况报告甲方，以上行为如触犯法律法规，应及时报告有关部门；在采取上述措施时，应严格遵守有关法律法规及《业主公约》的规定；在业主委员会要求下，乙方有责任和权利对业主和物业使用人违反法律法规及《业主公约》的规定，给小区公共利益造成较大损失的行为提起诉讼。对于个别住户（物业使用人）损害公共设施、设备，和侵害公共利益的行为有要求赔偿的权利，收到的赔偿款项须用于相关公共设施、设备的修复。
姜女士未交纳2012年2月1日至2019年12月31日期间物业服务费15000余元。小信公司向一审法院提起诉讼，请求姜女士支付上述拖欠的物业费。姜女士主张由于小信公司未提前通知暖气试水，导致其家新安装的暖气设备漏水，进而将楼下204房屋地板损坏，其赔偿204业主损失3080元；此外，204住户入住时将厨房外墙打穿安装了排烟管道，其排出的废气对姜女士家及小区环境造成了影响，204住户的行为影响了姜女士正常卖房，小信公司对此监管不力，不予解决。
一审法院经审理，最终判决姜女士应支付涉案期间欠缴的物业费15406.77元。
2 二审诉辩主张
姜女士不服一审判决，向北京一中院提起上诉，认为楼下204业主将外墙打穿安装了排烟管，对着自家客厅排放废气，导致其房屋卖不出去。小信公司没有履行监督、制止、管理的职责，存在不作为。因此姜女士要求改判支付一半物业费。
小信公司辩称，姜女士与204业主之间的纠纷应是相邻关系纠纷，应另案起诉，其并没有执法权。小信公司同意一审判决，不同意姜女士的上诉请求和理由。
3 判决结果
北京一中院经审理认为，小信公司与小区业主大会签订了物业服务委托合同，上述合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，对小区全体业主具有法律约束力。双方均应按合同约定履行自己的义务。姜女士因小信公司的物业服务不到位主张减半交纳物业费，但其主张的事由主要与楼下住户争议有关，现有证据不能充分证明小信公司在履行合同过程中存在严重违约行为，故姜女士以物业服务质量为由要求减半交纳物业费，在小信公司不认可的情况下，本院不予支持。据此，北京一中院作出终审判决：驳回上诉，维持原判。
法官提示
随着我国城镇化的推进，小区业主与物业公司间的物业服务合同纠纷频发。在物业公司起诉追缴物业费的案件中，业主常以物业服务不到位为由要求减免费用。由于物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次、动态性的过程性服务，在对物业服务质量进行评价时不宜仅依据短时间内个别的、局部的问题加以判定，而应对小区整体的服务情况和持续状态进行多方位全面考量。虽然每位业主均有权依据自己的标准对物业服务进行评价，但物业服务具有公共性，在相关费用的交纳及减免时，不能仅仅依据某个或某些业主的评价，还需要考虑全体业主的整体利益。
本案中业主主张的物业费减免事由主要与楼下住户争议有关，现有证据不能充分证明物业公司存在违约行为，因此法院对业主的主张未予支持。
需要提示的是，业主与物业公司之间的关系既是被服务与服务的关系，又是相互依存的关系，只有在业主足额交纳物业费的情况下，物业公司才可以提供更好的优质服务。而物业公司则应本着诚实信用、服务第一的原则，努力提高物业服务质量，以此赢得业主对物业服务工作的理解与支持。
案例君补充
在处理物业服务合同纠纷时，涉及到对物业服务企业或者其他管理人违约行为的认定问题。物业服务企业或者其他管理人在物业服务管理活动中，主要违约行为有：（1）物业服务企业或者其他管理人未按服务合同约定的内容或违反合同要求向住户提供服务；（2）未按服务合同约定对物业设施等进行维修、养护；（3）物业服务企业就业主受到的人身和财产损害未能履行物业服务合同的约定而存在违约行为。
因此，此类纠纷的处理不能简单认定只要是业主在物业服务管理区域内受到的人身和财产损害，物业服务企业或者其他管理人就应当承担完全的法律责任，要根据物业服务企业或者其他管理人在物业管理活动中是否完全遵守了法律法规的规定和物业服务合同的约定，以及在物业管理活动中是否存在过错等因素综合考虑进行认定。
值得注意的是，如果物业服务人提供的服务不符合约定和有关规定，特别是在存在瑕疵的情况下，业主是否享有拒绝支付物业费的抗辩权？原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条（现可参考《民法典》第942条）规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维修义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。根据此条规定，物业服务人员提供服务不符合要求的应当承担相应的责任，对于是否可以减免物业费则未有明确规定。在业主提供的证据确实能够证明物业服务人没有提供符合约定的服务的情况下，司法实践中，有的判决对业主要求减免物业费的诉讼请求予以支持。在确有上述情况的前提下，业主的抗辩能否得到支持有赖于法官根据案件的具体情况，结合合同约定，对当事人实际权利义务关系予以平衡作出调整。
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声明：本文来源《民法典理解与适用》、“北京市第一中级人民法院”微信公众号，案例君对原文已作修改，转载请注明来源。
编辑：朱 琳
王崇宇
排版：王文雅
审核：刘 畅
