油烟机268w和230w的区别（油烟机38m和28m哪个好）

【问题1】房价上涨和下跌，哪种情况更容易出售卖掉？

回答：很多人认为房价便宜的时候容易出售，因为大家都爱便宜货，就像白菜一样，价格低的时候大家都去抢着买，价格高的时候大家望而却步。

但楼市恰恰相反。事实上，房价越是上涨，越是变贵，买房的人就越多，这是几十年来实践过的真理。当下的房子除了居住属性还是一种金融投资产品，所以每当房价停滞不前的时候，大家都不愿意买、更愿意持币观望。当房价上涨时，反而急匆匆出手，越贵越买，股市亦如此，这是普通人的做法。投资客呢？淡季淘笋，熊市筑底，这就是多军能跑赢散户的秘诀

【问题2】去年宝中的房子涨了不少，还适合继续买进吗？还是等等再看？如果买那个小区最值得推荐呢，纯投资，预算500～1200W，谢谢！

回答：1.受前海带动的宝中片区是今年深圳涨幅最高的一个片区，宝中成为最大受益者。前海双扩容、大空港、新会展中心、腾讯BUff，新欢乐海岸等每一个利好都是刺激前海宝中房价的肾上腺素。

2.选筹方面，你的跨度过大不容易聚焦，就说1000左右的选筹：

西岸观邸，玖誉、熙龙湾二期，鸿荣源尚都、第五大道、幸福海岸等这些楼盘，有些目前单价八九万，依然是不错的标的。 火热的新盘海纳公馆，云玺锦庭也是外地人扫货抢手山芋。未来两年宝中还有都市茗荟花园二期、泰华海逸世家新盘，还将持续推动宝中的热度。槽点：西岸观邸四周都被未来的新盘挡着；凯旋城得房率太低，而且目前看的楼层也不好，能够接受就问题不大。入手年底或年初都可考虑入。

3.前海的几个楼盘也可考虑，城市山林，鼎太风华，诺德国际 前海时代，园林设计都不错，适合居家，邻近大南山。9号线马上开通 。前海自贸区里面的万象商业 都会在三年时间内完善，也有南山实验名校的学位加持，配套齐全后，这些楼盘3年内会大概率冲击11 水平。

4.一线城市房产成为了高净值人群资金避险的首选。深圳由于门槛低，成为首选中的首选。尤其是今年，深圳今年逆势而上的行情也反映出目前避险型投资的现状。未来能够超过深圳湾一号的也一定会出现在前海，但是目前还没有。

【问题3】我在福田老婆在罗湖上班，毕业来深圳8年，手上有230W，月入6W，孩子读一年级，住在布吉华浩源2房欠100，可售320。现在想换到布吉的健康花城或者福田的天泽花园3房。现在有2种考虑：1 保留目前现有住房，购买一套550左右的3房。2 出售现有住房购买一套650左右的，请问哪种更适合我或者有其它建议呢？麻烦大表哥老师给点意见，非常感谢！

回复：以上两种考虑都未必很好！建议卖掉布吉，还清欠款，450在手，然后分成100 300，留50在手，换成两套关内。一套3成，一套5成首付购买！需要的时候运用5改3技巧。

a.第一套：100首付，买300以内罗湖标的，主打学位和租金，贷款220，月供1.1w；可参考选筹在罗湖东门，人民南，湖贝，黄贝岭等片区关注。租金回报一般都有6k左右，用以出租。实际月供6k

b.第二套：300首付，适当GP，买600左右福田标的，主打住居和改善，贷款300，月供1.6w；可参考选筹在景田、石厦、莲花、新洲、大金沙、皇岗等片区关注。

两套备用金50w，是足以支撑两套月供2年，并且月供不足月入的35%，正向现金流充足，第二套是以5成首付方式，依然可以通过加按来获得2成（180w）来融资，第二套的标的适当扩大到700，也完全能支撑，取决于自身负债喜好。

【问题4】请问一下入手深圳龙岗区鸿荣源尚峰这个房子两室一厅如何？未来升值空间如何？

回复：鸿荣源尚峰主打14号线，高赠送，大品牌，龙岗第一梯队楼盘。

有的房子是片区好，前景好，但产品一般，比如碧海。有的房子是产品好，但片区一般，就后期增值潜力来说，前者会好于后者。尚峰属于后者，片区一般，但自身产品非常好，价值也已经反映在价格上。尚峰未来一直会是区域标杆，自住没有问题，但是投资潜力弱于其他板块。

【问题5】老师你经常说的7改3是什么意思？

回复：我们通常说的7改3，只有两种存在形式：

A.垫资全款抵押流

（首付3成 垫资7成，全款购房，做抵押贷款7成回垫资款)

B.按揭加按流

（首付3成 垫资4成，3成按揭购房，再做加按，用4成加按空间回垫资款）

区别：

1.全款流征信上不体现房贷信息，只体现抵押贷款，属于信用类贷款。首贷的名额一直都在，下一次卖房置换依然还是3成。而按揭加按流会有住房贷款记录，下次按政策就需要5成首付。

2.成本上全款流垫资的费用会多一点。假如多垫资100万的话，每天多出800块左右，大概需要使用15天左右，预计多出1.2万。

3.A类的抵押，通常需要企业来“过账”。B类的加按，个人就可以。

【问题6】我的情况是蛇口有一套福利房绿本，手里有500现金，年收50，想在南山或宝安入手一套住宅，请表哥给点建议！感谢

回复：1.绿本房是针对特定的对象（经济适用房、安居房、人才房、拆迁征地等），地价是经政府批准，并给予一定的优惠补贴，和政府公有产权的一类房产，该类房产所有权是受到一定限制的，不得买卖交易转让和抵押。目前根据有关政策，此类房产经住宅局批准并补交差额后，办理手续之后是能够准予上市，可转为红色房产证。经济适用房，5年后才能交易（安居房是10年），并且转让所得需缴纳30%作为土地补偿款。如果在没有转成红本之前，房主又购买了商品房，则经济适用房产权就会被政府收回供给其它申请人。

2.所以如果希望保留蛇口绿本房的话，只能用家人亲戚的房票再购买。要么就在满足条件的情况下，补缴差额土地出让金，将绿本转红本。

3.按照目前的收入和现金流情况，可选择800-900的标的，属于稳当的标的范围。

a.选择800的标的，首付400，贷款400，留100，月供2.1w；年月供25w；

b.选择900的标的，首付400，贷款500，留100，月供2.6w，年月供31w；

4.按照这个范围可以在APP上自行搜索一下，南山的前海南，科技园北，南山中心，蛇口，太子湾，宝中都可关注一下

【问题7】大表哥你好，向您咨询一下，现在老婆名下有阳光棕榈园120的3 1一套，欠款280w，月供14400，我名下金地上塘道87平的小三房，欠185w，月供9100；18年为了读书，把父亲的户口迁到深圳了，买了鼎太六期53平一房，欠315W，月供22400；目前我年近快40岁了，在互联网公司上班，年收入税前150w左右，目前存款60左右，请大表哥老师帮分析下，我这种情况，需要需要调整或者保持不动？

回复：1.你目前的房产与债务结构：

a.阳光棕榈园 980 欠280 月供1.4w

b.金地上塘道 520 欠185 月供0.9w

c.鼎太风华六期 600 欠315 月供2.2w

2.按照目前的收入情况，是完全能够供得起这三套的月供4.5w；

3.上塘没有问题，可以继续持有，片区跟涨待兑现。前海北区，像鼎太风华，诺德假日，阳光玫瑰园，前海港湾等这些小区，多是08年以后的，风格上也更年轻，有南山名校加持，不需要调整。需要优化的话，阳光棕榈园可以考虑置换。

4.阳光棕榈园在是前海北的超级大小区，03年左右，小区绿化率很高，花园很大、相对舒适；中海的管理也还行，小区是原来最早一批南山企事业单位的人住的，整体素质高，生活配套也成熟，缺点是相对老旧，前海中学学位也一般，再加上车位严重不足，虽然也是临近前海桂湾，沾了前海自贸区的光，但是前海北片区普遍楼龄偏老，不如前海南区诺德假日，鼎太风华这些片区的成长潜力高。北区的定位是整体偏自住。

5.如果再继续叠200的负载，月供在现有的基础上增加1w，置换掉阳光棕榈园，可以选择1200左右的标的三房，可以看看山语海3房，半岛城邦2期3房，海境界3房等等。当然如果到1400左右的标的，3房的选择就更多，大冲城市花园、华润城等等就不一一列举了。

【问题8】17年底买了南山瑞河耶纳联排268平4000w，19年底为了明德实验学位买了香荟雅苑103平1300w，全部都是全款，手上还有2000w左右吃银行理财利息，不知道怎么搭配合理，优化资源，您方便的时候可以约，愿意付费咨询，感谢！

回复：1.大体量资金，找稀缺性承载，这两套房产配置，标的并没有太大问题，全款方式也没有太大问题，原因是目前找不到稳健回报率的资金出去，所以并不需要通过房产融资来消耗利息。你的问题不在于如何优化，而在于如何承载。

2.房产投资的进阶之路，分为两个P2P阶段：

第一个P2P阶段称之为（People To Production），资金体量在A9以下，A9以下多数都是产品思维和个体投资行为，赚的市场轮动的钱。这个时候会关注宏观、微观、楼盘、信贷等等这些来论证和支撑产品的消费和投资行为。绝大多数人都处在第一个阶段。

第二个P2P阶段叫称之为（People To People），这个阶段，跳出了二级消费市场，可以忽略房产砖位，忽略任何形态的房产本身的投资行为。

A9以上则需要着手考虑更换赛道，考虑更多的商业行为的承载价值，除了同样赚市场的钱，还有消费者、产业链参与者，边际成本都是利润的来源。通过房产作为载体，建立人和人的联系，打造社会责任感来一直延续商业价值。建立社会责任感才是真正的被动收入。这个阶段，价值已经不在房产如何“渡金”，而在于如何渡人。人永远是最大的商业载体。

3.未来一线城市的主流市场一定会是存量房市场，交换和优化会成为一种常态，相比国外的成熟市场，目前国内几乎所有的互联网平台仍然还是以产品思维 销售为中心导向，这也是目前房地产交易市场成为众矢之的毒瘤的根本原因所在。只有产品思维真正转型成产业思维，这个市场才能被真正的盘活。而如今鱼龙混杂的市场竞争中，一些人看来日薄西山，我自己看到的却满目朝阳。

4.商业的基础模式是利润，商业的终极模式是传承。你目前优化的可能并不是房产，而是驾驭房产的思维，驾驭房产，金钱，社会责任感、利他分享，圈子这些资源的轮动规律。房子只是一个载体。只是了解房子是房子，是远远不够的。如果对这块有兴趣，等疫情企稳后，线下可以来公司找我交流。也欢迎更多的朋友，来交流切磋这块。

【问题9】95后，在广州工作两年，自己做抖音短视频，手头有100w，准备花50w首付买个loft公寓自住，50w买郊区住宅做投资，您觉得增城、南沙、佛山哪个更有潜力？或者按照我手头这个资金，是否有更合适的购买配置推荐？先在此多谢大神～ 一直关注大表哥很久啦！

回答：首先要说的是，建议租住loft，100万首付去投资。一个重要思想就是“住投分离”，用租金去解决住的问题，把钱投资到最有效率的标的。

第二，看区域增城新塘更佳，是广州市向东规划的重要承接点，又有基础，起爆要早于南沙。佛山是没有佛山人自己的房地产市场，增量是由广州人决定的。相比西面，我个人认为东面更有价值。如果你有资格，100万首付，车陂、东圃、鱼珠、三溪到黄埔其实更佳，这一线也是广州最有价值的区域，350万总价上车的盘不少。主要看你月供支付能力，别忘了你还要租房，当然投资房可以出租，这样子从两个租金看，你应该还有结余。

【问题10】便宜是笋盘的唯一标准吗？

回答：当然不是。给大家一个简单的问题，有两套房做选择：

A：三年70%能上涨50%，市场价；

B：三年70%能上涨10%，85折笋；

请问你选A还是B？

如果按照“非笋勿入”的原则，很多人一开始的机会选B；主要原因是不去分析也看不到“50%”和“10%”的差异，只愿意关注“市场价”对比“85折笋”；相比与涨幅带来的挣钱效应，笋盘上下来的15%的本金是次要的。

所以，重点是房子的投资价值，不是笋不笋；必须确定了有投资价值的区域及楼盘，再找笋盘，不要本末倒置；

如果抱着对笋盘的执念，就会很容易发生两种情况：纠结时间延长，最终错过最佳入手时间，房价涨了；

看到“笋盘”匆忙下定，结果遇到药单，或资质、资金来不及准备，或没有充分规避交易风险，最终损失惨重；

同时，单价低也不意味着真正的“笋”，以深圳为例，你的购房成本还要考虑：税费多少？赎楼费多少？房子能不能贷款？能贷款多少年？等等云云

【问题11】南山前海的中熙香缤山和万豪御景苑两个楼盘如何，求指导！

回复：两个楼盘差距挺大的，你能用来对比，应该是买600-800万左右的标的。

二选一的话，我会更推荐万豪。（如果可以选其他区域，我更推荐碧海的二房或2 1房）

原因是，中熙那一片未来已经成型，12号线利好是很有限的，没啥想象空间，顶多跑平大势。

万豪硬伤也比较多，虽然属于前海，但位置偏僻，交通不便，配套不好，还是独栋的袖珍小区。好在，妈湾楼盘比较少，也都是一些中端行业的总部，经济能力不高，对于低总价需要三房对品质要求不高的人来说，基本是目前唯一的选择，所以未来还是可以期待的。

【问题12】18首付120，在丹竹头开店，年收入40万左右，大孩子上2年级，小的今年要上幼儿园了，跟老妈一家5口，是深户首套，想买一个学位、配套、面积大点的3房或者四房，好像只有龙岗比较适合，老师有没有合适的推荐

回复：目前来说，总价400以内的大三房，主要还是集中在龙岗。你工作附近的丹竹头康达尔花园，中城康桥花园3房都可以够上，但是学位，潜力非常一般，横岗也有很多次新房，面积大，自住没有问题。罗湖布心雍翠华府，国贸附近金鼎大厦，深华商业大厦，楼龄大多在2003年左右，港式建筑，居住体验不如关外次新，大花园社区。好一点学位的，配套虽然成熟，但是又非常老，空间潜力亦不大。龙华的招商澜园，龙华外国语学位，楼龄新民治的世纪春城，潜龙花园，龙华中心的桦润馨居都可以找找小三房，学位配套还行。但是你目前的情况，3-4房是需求非常刚，子弹有限的条件下，是很难全部照顾到，建议上述这些楼盘都去看看，龙华整体来说会比龙岗合适一些