差不多一周以前我们推送了一篇《上海有房子70年到期了，结局很意外》
后台留言最多的一类问题就是
钱到底谁出
说实话，这个问题有点问到我了
我在文中只一笔带过说主导方是上海市，但显然这个答案我是没法展开的
为此我觉得有必要去采访下正在做的原拆原建项目，也就是那篇文章里的彭一小区
彭浦新村走起
从1号口出来，就看到彭一小区被拆的只剩这么一点了
我走了周边一圈居委会、街道办、房改办，最终还是为上面那位粉丝找到了答案
不过这里工作人员张口第一句就吓我一跳
「没什么所谓的原拆原建」
TA说对居民来讲，我从这里拆出来，又回到这里居住，就是原拆原建
但对于TA来说，原先住5栋501，拆完建好再回来你还住5栋501，左右隔壁邻居都没变的，才叫原拆原建
所以我们口中的“原拆原建”，有个更严谨的说法，叫“拆一还一”
那有没有严格意义的原拆原建，有，曹杨新村，它的部分楼栋采用的就是这种方式，把原来楼拆了，重建后又住回原来单元楼、门牌号
但是这种拆迁模式，在上海几乎只存在于曹杨新村，借鉴分享意义有限
日常大家更多碰到的还是“拆一还一”这类原拆原建
好了背景铺设到这，该进入正题了
01原拆原建，到底谁来掏钱
刚开始我们以为这类旧改的逻辑是，拆掉原来的房子-平整土地-拿出来招拍挂-让开发商介入，然后规定好土地的代建、配建比例
比如为居民代建好房屋，做好配套，代建公租房、保障房之类的，然后开发商从中收益，居民的房子也可以建好
但其实彭浦新村这类公房改造根本不是这个逻辑
这是纯政府投资的民生项目
连城市更新基金都没用上，就是政府纯用一般公共收入来做
我们之前那篇文章中，带过一句原拆原建「主导方主要是上海市」，那具体是怎么主导的呢
弄清这个问题，我需要为各位说清两件事
首先，这房子是谁的
也许你会说，当然是居民的，其实不是，但凡这种原拆原建、拆一还一的房子都有一个共性，就是公房
公房什么概念，就是国家把房屋租赁给个人，产权不归个人
那归谁呢，以彭浦新村为例，它是属于一个叫北方集团的国企，从产权到物业管理，都是北方集团在做
北方集团又是谁的
来源：企查查
嗯，静安区政府的
所以事情是这样，原拆原建的房子都是公房，而公房产权又属于政府下面的国有单位，比如彭浦新村，产权归静安区政府下面的北方集团
那现在要原拆原建了，谁出钱——静安区政府
但是你看所有原拆原建居民签合同的公章都盖的是——北方集团
02这个北方集团，主要负责什么
走流程
原拆原建过程涉及国土、归资、税务、房管局等众多部门，一个原拆原建项目走下来，需要去各个部门审批
做这些事的人，就是北方集团
而且和居民直接签约的也是北方集团
另外，北方集团有自己的物业公司，房子还没拆的时候，彭浦新村都是北方集团在管理
包括拆除的时候，也是北方集团来负责
不过房子拆掉、土地平整出来之后，也是要招投标的，只不过招的不是开发商，而是建筑商
比如彭三小区（五期）的原拆原建，就招的上海建工集团
而上海建工也是北方集团的供应商之一
来源：企查查
那上海市其他区有没有类似北方集团的存在
都有，比如说：徐房集团，归属徐汇国资委
来源：企查查
虹房集团，归属虹口国资委
来源：企查查
他们不是国家机关，但直属于国资单位，也算是体制内
而这些国企本身也是由各个部分组成的，比如北方集团旗下控股企业26家
其中就包括物业、维修应急这类的
来源：企查查
说这么多，就是想跟各位表达一件事，原拆原建是无开发商无盈利的纯政府行为
它从产权人、物业管理、后期拆除建设，背后主导方都是政府，而且不仅静安，徐汇是、虹口也是
03既然民生，那房子是不是多多益善
如果可以拆除重建，那我们尽量多盖，盖的高不就好了
不行
首先，这是按照原来的户型来设计的，所以整体来看不太能多出很多房源
而且，这个房子不是无限高的，会有两方面限制
► 容积率限制
► 高度限制
容积率限制，是城市规划限制，高度限制，是考虑到周边其他小区采光
在这些条件下再去看原拆原建这件事，就是可以多建，但十分有限
再次，多盖房子还会面临一个问题，就是我在同样体积里塞更多户型是可以的
但这就触及另一个问题，这里整改的初衷是什么
其实是改善这里的生活
如果是这样的话，同样体积塞1000套和塞1200套的居住体验肯定是有差别的，套数设计的越少，居民的厨房、卫生间就越大
这多出的200套的面积，分摊到1000套业主的房子上，可能只是卫生间、厨房多了一点点面积，但这就够了
原拆原建是为了让原来住这的居民有一个更好的生活，而不是多盖房子
所以你去看这样原拆原建小区的项目，最后多出来的房子数量都不会很多，比如说彭一小区，2000多户居民，最后多出来的房子可能也不会超过100套
不过话说回来，这多出来的100套怎么办
地、房子都是北方集团的，归根到底还是静安区政府的
那多出来的房子，卖是不可能，但是会被拿出来做保障性租赁住房等民生工程
说到这，又涉及到了另一个问题
就是拆一还一，可不可以多买几套，或者换更大面积，关于这个问题，我们目前还没得到明确回复，但这背后有一个逻辑想跟大家分享下
就是如果你拿到更多套或者更大面积，那其他人的家怎么办，要知道拆一还一多出来的房子，都是要严格进入静安区政府保障房等民生工程体系的
所这件事按照目前原拆原建逻辑是行不通的
04那原拆原建后的家长什么样
这个问题我也找到了答案
正在拆迁的彭一小区的对面，是彭三小区（五期）
这就是一个活生生的原拆原建项目
我去的时候，项目还在施工，不过所有楼栋已经封顶，门窗水电也做好了，只是还没通，我们抢先一步看看这类原拆原建，会有哪些直观改变
首先，面积会变大
但不会很大，差不多10㎡的样子
多出来的面积，主要用来建独立的厨房 卫生间
还有阳台
还有地下停车库，老公房终于有配套这件事了
这也是为什么原拆原建的居民需要到外面漂3-4年，原拆原建最耗费时间的地方就是打地基，比如未来彭一小区的改造，地下有2层，所以4年无疑了
有人问我，为什么开发商从拿地到开盘半年就可以了，半年其实只是开盘的时间，真正项目建好封顶、通水电、验收，到你能入住的阶段，基本也就3年
那未来住进去小区环境会怎样
可以看看旁边同样是原拆原建的彭三小区
图书馆、社区食堂、停车位，秩序井然
这些还都是看得见的好处，看不见的好处才是原拆原建真正厉害的地方
也就是，租赁公房，变成70年产权房
以往只有独立厨卫才可以做到的事情，在“拆一还一”过程中，就顺利实现了
因为增加了独立厨卫、外加将近4㎡的阳台，于是以前的租赁房就有了变身产权房资格
这样的房子能和以前是一样的价格吗，就以现在的改造后的彭三小区和彭五小区对比，彭三小区现在均价5-6w/㎡，彭五小区还在3-4w/㎡，每平米差2w左右
05那原拆原建这么好的事，什么时候才能轮到我
我们知道市中心拆迁大概率都是离开自己原先住的地方，而这类原拆原建式的旧改，被很多人好奇和欢迎，那什么样的房子才可以被原拆原建
首先，必须老旧公房
“老旧公房”这4个字需要拆成两部分来看
首先是必须“老旧”，如何定义这里的老旧，一般是建于50-60年代，将近70年，但是不卡死70年，比如彭浦新村就是67岁
其次是必须“公房”，就是以前都是国家租给个人，而不是卖给个人的房子，个人是作为承租人住在房子里，手握一张承租卡，而不是产权证
这也是为什么静安区彭浦新村的原拆原建最先启动，因为它不仅是老旧公房，而且是全市第一批公房
其次，小区没有独立厨卫
拆一还一改造的目的之一，就是要让老百姓有可以独立使用的厨卫，改善居民的生活环境
看过《蜗居》的小伙伴应该还记得，海藻的姐姐海萍以前住在一栋老房子里，然后厨房是共用的，经常为了做饭时间、洗菜用水，一言不合就开撕
其实共用厨房难以避免的就会出现这个问题
以前我租房那会，一个楼层只有一个厨房，2-3个灶台，基本都得赶早做饭，不然没位子
但是赶早做了饭又容易凉，然后洗菜池又只有一个，你洗把葱还得边排队边望望锅里的菜别糊了，因为前面还有一个人在慢悠悠洗碗
所以在决定要不要拆一还一的时候，一个现实的关注点就是，这栋房子有没有独立厨卫
第三条就是得老百姓都同意，以上这3种条件，并不仅仅适用于彭浦新村，也不仅适用于静安，全市范围来看都是如此
所以
我们反溯一遍
这是上海市区政府全投资，目的是改善民生，对于“原拆原建”小区，有自己的挑选标准
一个50-60年代老旧公房，被计划原拆原建，或者说拆一还一之后，政府出资进行改造，然后这里的居民就先出去过渡
3-4年后，家还在那
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