01
前几天杭州楼市最热的话题之一，莫过于那套挂出6.5万/㎡的湖境云庐中叠了。
先是三四十组中介组团带看，还有从温台赶来的，浩浩荡荡堵在大门口，房东却没出现。“夕阳下，只留下客户们不舍的眼神和落寞的身影”。
再是那位挂牌的女业主，引发邻居集体不满，甚至有人加了她微信直接“网暴”，导致她紧急将房源下架，不卖了。
女业主想挂多高的价格，都是她的自由。
卖房人急着用钱，邻居们本无权干涉。他们不满的是，你悄悄卖掉就好了嘛，非要搞成大新闻，让“湖境云庐二手6.5万/㎡”全城刷屏，这不是砸盘吗？
如果大部分湖境云庐业主认为6万5是“砸盘价”，他们的心理预期是多少呢？
目前，湖境云庐还挂出一套190㎡的下叠边套，挂牌3610万，折合单价19万元/㎡，是那套中叠房源的3倍。除此之外，还有一套239㎡上叠，挂牌2340万，折合单价9.8万/㎡。
从6万5、9万8到19万，其间虽有上中下叠的差异，但挂价体系已处于一种彻底分裂的状态。
究竟多少钱才是湖境云庐的合理成交价呢？
02
上周，趁着交付的新鲜劲，我就一探了这个号称“未科改善天花板”之一的小区。
从文二路拐到绿汀路，你立刻就会被它的外立面吸引。石材、玻璃幕墙、铝板和金属隔栅组成的外立面，显得低调沉稳。
正门直击的就是会所和水景，加上物业人员有序的引领，对湖境云庐的第一观感，我觉得挺不错。
容积率1.5的湖境云庐，排布十分均衡，楼幢之间的间距都不小。
中轴线上，童玩区、景观草坪和泳池一字排开，但会所没有设恒温泳池。
园林的质感很好，但因为均好式排布，少了一点大围合中央花园的气场。还有人不习惯它平铺直叙的手法和不大的树型，据说是为了让低层有更好采光。
在单元楼幢里，湖境云庐虽然是一梯两户的配置，但通过双大堂入口 电梯门对开的设计，让每户都拥有一梯一户的体验。
我看的一套184㎡的中叠房源，挂价达1800万，折合单价9.8万/㎡。
这套四房三卫的中叠，备案装标6000元/㎡，包含新风、地暖、空调三大件，墙纸和背景墙也完备了。
需要注意的是，叠墅得房率比较高，还有楼梯等额外空间，“花钱的地方多”；所以同样的备案装标，并不能完全用高层的配置去苛求它。
一楼是厨卫 餐客厅 老人房，深U型的厨房塞下开发商赠送的对开门冰箱后，略显拥挤。不过配了西门子四件套，含烤箱 洗碗机，还是要给一个实名好评的。
餐客厅整体面积不到40㎡，因为进深比较深，阴雨天采光一般。住过高层四开间朝南大户型的人，可能心理一下会有落差。
不过，大飘窗面前的老人房，倒是显得格外亮堂。
楼上是一个主卧和两间次卧，与楼下动静分离。
三个卫生间的卫浴品牌，均是科勒。其中，主卧卫生间带浴缸和双台盆设计。
虽然只看了中叠，但我也瞥到了几眼下叠的院子，中间套估摸着有40㎡，边套则会更大一些。
还有值得注意的是，湖境云庐内是有一幢公租房的，好在设计了独立的围墙，与业主不会产生过多的交集。
03
作为未来科技城第一个交付的纯叠墅小区，湖境云庐的二手房价格，并没有完全一样的对标。不过，我们还是可以找出两个“辅助坐标系”。
第一个是未科近些年交付的叠墅产品。
典型代表，就是阿里西溪园区一两公里内的西溪风华、西溪印象、叠彩园和西溪悦墅等多个带叠墅楼盘。
其中前三个楼盘为毛坯交付，西溪悦墅为精装交付，这么看，湖境云庐的确是“迭代产品”。
西溪印象叠墅今年有过5套成交，最高网签价约5万，而主流挂牌价也仅6万上下，实际成交价应在4万5—5万5的区间。
叠彩园只有一套上叠挂牌，含业主精装报价7万6；今年成交过两套，网签价4万8-5万4。推算下来，毛坯成交价最多也就6万上下。
西溪悦墅是一共4层、只有上下叠的产品，加上是精装，挂价要明显高一大截，普遍在7万-9万之间。今年6月成交过一套，网签价约7万4。
西溪风华叠墅实景图
最后看西溪风华，作为6层叠墅，最高网签价也达到71532元/㎡。
与之一路之隔的高层住宅西溪逸境，精装最高网签价为57454元/㎡。按装标3千计算，同区域叠墅高层二手房价比为1.32倍。
不过需要提醒的是，这些早几年的叠墅看似面积仅131—155㎡，但偷面积都特别多。以西溪风华150㎡为例，户型格局和尺度与湖境云庐184㎡如出一辙，有些空间甚至更大。
如果把它换算成湖境云庐的户型，相当于最高网签价58156元/㎡，再加6千精装，约64156元/㎡。
正好接近湖境云庐那位中叠女业主的挂牌价！
当然，肯定很多人会认为可比性不强。毕竟房子老了几年，绿城有特殊的品牌光环，阿里总部旁的地段虽好，也远没绿汀路万象城那么让人无限期待。
那么，我们还可以有第二个“辅助坐标系”，就是湖境云庐一河之隔的“未科三兄弟”。
04
与湖境云庐相比，“未科三兄弟”未来悦、印未来和樾府地段几乎一样，也都是精装交付，并且都是近一年多交付的网红盘。
论颜值，印未来和未来悦业主也不会认为自己输给谁。
虽然高层与叠墅是两种产品形态，但在新房限价上，遵循着一个相对恒定的比价系数。
如果我们假设在二手房市场上，高层与叠墅也有同步涨幅，那么，根据“未科三兄弟”的二手成交价，就容易推导出湖境云庐大致的二手房价。
一般来说，高层和叠墅的新房限价比是1.2-1.5之间。
当时三兄弟新房售卖时，均价为3万/㎡，湖境云庐的均价则为4.44元/㎡，价格比为1:1.48，大致遵循了这个价格规律。
此前，樾府和印未来的最高网签价均为6.7万/㎡，未来悦则是6.3万/㎡，暂取一个中间值为6.5万/㎡。
按照1:1.48的价格比，推导出按今年六七月的行情，湖境云庐二手房的估算单价为9.62万/㎡。考虑到近月“未科三兄弟”几乎都无成交，目前估价还得再往下五六千，大约9万。
但这只是一个均价，湖境云庐新房在售卖时，上中下叠的价格梯度拉得极大，分开讨论更有意义。
当时，绝大部分的下叠单价都在5万/㎡以上，最贵的一套更是达6.3万/㎡。所以上下叠业主一听有邻居要6.5万/㎡出货，都气得直跳脚。
反之，中叠的新房价格基本在4万/㎡内，最便宜的一套单价甚至只要3.4万/㎡。
所以，那位要6.5万/㎡出货的业主，其实也没毛病，好歹也是含泪赚了3万/㎡，不想有更多追求了呗！
从限价看，湖境云庐中叠与“三兄弟”高层相差无几。新房3万的“三兄弟”能开开心心卖6万 ，那同样3万 买入的湖境云庐中叠卖6.5万，也不算特别委屈。
据我了解，大部分湖境云庐的意向“接盘侠”都属意下叠或上叠，想要中叠的非常少，估值确实不应太乐观。
当然，如果严格按照这一算法，当下湖境云庐下叠可能的二手房价，就在10万-13万之间了。
05
但数字上的死板玩法，不能完全反映客观现实的复杂性，还要结合当下的市场供需行情、楼盘质素、得房率、舒适度和总价等各种因素。
在这样的情况下，“三兄弟”和湖境云庐的二手价格差真的能逼近1.5倍么？
首先，从居住尺度上来说，其实三兄弟不少大户型，都能无限接近湖境云庐的尺度。
以印未来的142㎡为例，餐客厅空间约50㎡，主卧 主卫约30㎡，其余三个次卧也都在11㎡以上，厨房接近8㎡，带三个阳台面积超20㎡.
湖境云庐中叠184㎡，餐客厅空间约36㎡，主卧 主卫约33㎡，三个次卧在10-12之间㎡，厨房是7.7㎡， 带两个阳台面积约15㎡。
可以说，除了印未来的主卧部分少了3㎡，其余空间基本相当，甚至餐客厅空间还胜过湖境云庐的中叠。
加上印未来142㎡的十面采光，舒适度和采光都要强于湖境云庐的中叠。
但别忘了，在同等尺度下，湖境云庐要足足多出42㎡，总价上，更会飙升出一大截。
三兄弟的四房，1000万左右总价就基本搞定；而湖畔云庐哪怕最便宜的中叠，被骂到差点退圈的价格，也要1250万起步。
此外，在园区配套和园林景观上，三兄弟和湖境云庐并没有明显差距。
湖境云庐有一个露天泳池，樾府和未来悦同样也有泳池，未来悦甚至还有室内恒温泳池。另外，三兄弟都有不错的中央园林景观。
趴在湿地里的湖境云庐，低密自然是优势；但三兄弟的高层能远眺湿地和整个未科城市景观，窗前的视野可谓各擅胜场。
当然，在未来核心度上，湖境云庐还是占据明显优势。
绿汀路地铁口200米，隔壁就是华润绿汀路TOD，商业地铁配套均属一流。绿城品牌在杭州也有天然的“高一档”地位。
06
综上所述，在估算湖境云庐的房价时，应将中叠与上下叠分开谈论。
没有露台或花园赠送的中叠，本质上是一个“跃层洋房”，与“未科三兄弟”高层是有一定相互替代性的。
考虑到“三兄弟”得房率更优许多，面宽、采光和视野等也胜出不少，我不认为湖境云庐中叠的二手房价可以是“三兄弟”四房大户型的1.5倍。
也许6万5被多数业主认为“太惊悚”，但真想成交，其实差距也不太大了。
而湖境云庐的下叠和上叠，考虑到有一些富人对露台、花园有着欲罢不能的情结，溢价会高很多。网红盘光环下，冒出一两个“千金难买我愿意”的接盘侠，并非不可能。
只是二手房大行情还在往下走，今年想有大批量高价成交，也几乎是不可能的。
现在的“接盘侠”都越来越精，知道网签是可以做高的，也是可以撤销的，一两套超高价成交未必说明得了什么问题。
还有一个问题就是，如果湖境云庐上下叠真卖到10万-13万，总价就逼近2000万-2500万。
本质上，这批叠墅的空间还达不到“顶豪”级别，未来科技城一带又一向以排屋别墅多著称，西溪风情、溪上玫瑰园、溪望、菲林山、西溪印象、西溪悦墅……大尺度的排屋合院随便一抓一大把。
更不要提，区域内还有大量1000万上下的次新叠墅挂牌，进行着低价竞争。
愿意一掷千金买下湖境云庐上下叠的客户，必须对绿汀路TOD有执念，对绿城有执念，对“高级灰”铝板有执念，才可以无视其它院墅的逗引。
想到那位被邻居千夫所指的女业主，写下这篇文章是需要勇气的。
行情永远是在变化的，请忽视我各种纯粹纸上推演出的具体数字。我想说明的，只是湖境云庐与区域内其它一些“辅助坐标系”的比价关系。
具体数字没那么重要。大行情往下，谁都没法独善其身；大行情向上，湖境云庐一定“春江水暖鸭先知”。
记着这样一个好产品，永远不会被市场埋没就行了。
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