尽管新房供应量较之前有大幅提升，但江北核心区依然很难买。
你看，最近和光锦棠府、长江时代1516、首开万科江悦光年、大华锦绣江来四盘领证，一共1008套新房，累计14034组买房人报名摇号，普通号中签率最低仅1.98%。
没能成功上车的买房人，看到各大购房群里“江核又将上新”的消息，按捺不住了：“继续摇！”等等，自住就罢了，投资江核，你算过持有成本吗？
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最近，江北核心区又有三家新盘传来新动态：
① 天宸云筑、天宸江樾两盘户型图、装标效果图出炉，最快本月就开盘，预计含包均价36000元/㎡；
② 千江凌云府预计近期首开推出4、5、6号楼，面积108、128、143㎡，预计全装修均价34000元/㎡、升级装修包2000元/㎡。
江悦光年、长江时代双盘收官后，江北核心区的中央商务区、隧道口、南工大区域，还有14家楼盘摩拳擦掌↓
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南工大的天宸云筑（龙光G02）、天宸江樾（大家G26）两家新盘，由龙光、大家、中天置业联合开发，龙光操盘。地理位置示意如下：
两家新盘的特点鲜明：
① 天宸江樾做了围合式建筑布局，中央景观值得期待。项目紧挨着地铁10号线南京工业大学站，交通出行便捷。
② 天宸云筑112㎡起步，是江核主力楼盘起步户型最大的一家。127㎡和142㎡四房都做了横厅设计。其中142㎡是一梯一户设计，超长阳台连接横厅和南向次卧，尺度感很强，改善的不错选择。
③ 两家楼盘的装标效果图已出炉，配备日立中央空调、威能地暖，还有新风系统。另外，厨房配备了油烟机、灶具、凉霸、嵌入式洗碗机、垃圾处理器等。置业顾问表示，含包均价可能在3万6左右（毛坯房限价3万2）。锐评君估计项目的升级包标准和千江凌云府差不多，在2000元/㎡左右，最终以开发商公布为准。
分别看看两家楼盘的情况：
天宸江樾，地价23524元/㎡，毛坯房限价32000元/㎡。占地约3.5万方，总建面11.6万方，共有8栋21-23层高层，700户。公建化外立面，浅色铝板，视觉感官较为大气。围合式布局，让出近7000㎡公园式中心景观。
主力面积有三个：101、127、135㎡。
101㎡三房两厅两卫，三开间朝南、南向双阳台；主卧是套房，如果主卫北边没有设备平台，主卧整体空间应该还能再大点。
127㎡四房两厅两卫，方正通透，设计了横厅，连接南向阳台，使得室内的活动空间够大。主卧为套房设计，带飘窗。
135㎡四房两厅两卫，四开间朝南、南向双阳台，动静分离，南北通透。
天宸云筑，地价23449元/㎡，毛坯房限价32000元/㎡。占地约2.5万，总建面约8.2万方，共有6栋18-25层住宅，474户。
项目设计了三个主力户型：
112㎡三房两厅两卫，三开间朝南，南向双阳台。北向餐厅有一扇小窗，采光效果会更好。主卧为套房设计，卫生间、飘窗俱全。
127㎡四房两厅两卫，户型设计很方正，横厅 长阳台，尺度感很强。南向卧室均带有飘窗，主卧为套房设计。
锐评君个人觉得天宸云筑142㎡户型很赞，分布在小区的3、5号楼，均为18层、一梯一户设计。五功能区朝南，南向超长阳台连接横厅和次卧，这样的设计在全南京都很罕见。主卧是套房设计，卫生间配备了浴缸，豪宅的尺度空间感出来了，非常适合改善。
两家楼盘的装标效果图已出炉。硬件上，有威能地暖、日立中央空调，配备新风，品牌待定；客厅墙纸、实木复合地板、定制背景墙为交付标准，吊顶是金属嵌条；阳台是断桥铝 双层中空封闭交付，配备电动晾衣架；厨房，油烟机、灶具、凉霸、嵌入式洗碗机、垃圾处理器、整体橱柜一应俱全；此外，还有室内通高门、消音边条、消音锁、过道夜灯等人性化细节设计。
主卧，配备定制背景墙、实木复合地板、人造石台面飘窗等。主卫，智能马桶盖板、顶洒 手持花洒、三段式淋浴屏、镜柜 台盆柜、电热毛巾架、暖风机等一应俱全。
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千江凌云府，在天宸云筑南边，两家楼盘紧挨着。项目的看点如下：
① 户型设计很出彩，三个主力户型都是南向双阳台，128㎡、143㎡均做了横厅。其中，143㎡客厅开间达到7.2米，活动空间很宽敞；
② 升级包品质不错，日立空调、博世地暖，厨卫采用方太、杜拉维特、高仪等品牌；
③ 小区体量较小，只有5栋住宅。3号楼在小区南边，相对独立，4、5、6、8号楼围合成中央景观，全龄活动区、景观会客厅、环形跑道等都有，功能性较强；
④ 虽然距离现有的地铁10号线较远，不过项目周边有规划小学、高中用地，还有规划公园和绿地，整体环境不错。
据悉，千江凌云府预计在6月中上旬首开，推出4、5、6号楼，三栋住宅的中间户均为108㎡，4、6号楼边户为143㎡，5号楼边户为128㎡。
项目毛坯房限价32000元/㎡，全装修2000元/㎡，升级装修包约2000元/㎡。总价367.2万起，首付8成，293.8万起。
外立面是一体板 浅灰色玻璃 金属线条点缀，格调不错。5、8号楼一楼是架空层。小区西侧是社区商业，体量约1300㎡，与住宅是分开的，满足业主家门口的消费需求。
千江凌云府的售楼处在扬子江金茂悦，目前只公开了143㎡样板间和升级装修标准。
硬件：日立中央空调，博世地暖锅炉，朗思威新风，美的净水，UIOT或美的智能家居；
餐客厅、卧室：地面是圣象或书香门地实木复合地板，墙面是定制墙布，客厅有蒙娜丽莎陶瓷大板背景墙；
厨房：定制橱柜饰面、石英石台面，摩恩不锈钢水槽和龙头，方太或老板油烟机、燃气灶、洗碗机；
卫生间：杜拉维特台盆、坐便器，高仪五金，凡蒂诺电热毛巾架，摩恩厕纸架、地漏，定制浴室柜，定制大理石淋浴房地面、挡水，朗斯或西门子淋浴屏，奥普浴霸（注：143㎡主卫有杜拉维特浴缸）。
143㎡样板间实景图↓
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此前，锐评君在核心区踩盘时，听到不止一位买房人感慨：“就想投资江核，8成首付也上，已经从江畔摇到长江时代了。”从市场反响来看，以上三家新盘，包括接下来将亮相的金基中北映樾、中交锦方、保利里城G22等，关注度都不会低。
投资的话，很难绕过收益的问题。江核扎堆在售新房多为期房，假设交付等待期为2年，加上限售持有期3年，至少需要持有5年才能交易。那么，5年间需要多少成本呢？
锐评君以投资和光锦棠府举例，第二套房，130㎡户型，全装修均价33500元/㎡，且选择1603元/㎡的升级装修包。
税费成本：按照当下的新房税费政策，二套房面积大于90㎡，需缴纳2%的契税，即8.71万，另需缴纳维修基金1.56万。
利息支出：江核新房需要8成首付，和光锦棠府130㎡户型商业贷款2成即87.1万，贷30年。按照当下二套贷款利率（LPR）上浮120个基点计算，5年需支付利息16.3万。
机会成本：如果购房的8成首付348.4万和购买装修包的20.8万用来购买稳健型理财，即购房的机会成本，按照当下最高4.3-4.5%的收益来计算，5年最多可有83.1万收益。
租金收益：参考正荣润江城135㎡整租5000元/月的租金水平，拿到和光锦棠府后租3年，租金收益至少有18万。
税费成本 利息支出 机会成本-租金收益，即投资这套房的5年持有成本至少为91.67万，是总房款的21%。也就是说，5年后，这套房至少要卖40552元/㎡才能跑赢通胀。
有人会说，这个不难吧？参考当下已交付小区如华润国际社区（44727元/㎡）、雅居乐滨江国际（42850元/㎡）、正荣润江城（47496元/㎡）的二手房成交均价，问题不大。
可是你有没有想过以下几点：
① 新房集中交付后，江核是否会存在二手房源饱和的问题？
当下核心区的中央商务区、隧道口、南工大等子板块有20多家楼盘，多为期房，预计2023年集中交付。
经过锐评君的不完全统计，华润国际社区、绿地海悦等已交付小区共有12776户；在售、收官或是待售的花语熙岸、天宸云筑等10多家楼盘共有11252户；通宇林景润园、金基中北G42、保利里城G22、扬子江金茂悦二期、中交锦方、金基中北映樾6家新盘暂未确定总户数。
已知的就超过2.4万户，虽然不会集中挂牌，但哪怕只有十分之一的房源拿出来卖，区域存量房库存就非常可观了。况且，江核卖地还会持续，届时限价新房恐怕也是二手房的强力竞争对手。
② 江核的二手房成交周期，要留意。
近一两年，江核的二手房价水涨船高，但真正的成交其实很有限。且卖家需额外注意成交周期的问题。锐评君在链家网上查看了雅居乐、正荣等小区的成交记录，发现成交周期不一，快则1-2天，慢则1-2年。成交周期越长，持有的资金成本就会越高。
不要以为小户型就好出手，正荣润锦城这套86㎡小户型，挂牌221天才成交↓
部分大户型的成交周期更长。雅居乐滨江国际二期这套198㎡户型，挂出433天后才成交，且成交单价还不到3万2，远低于小区均价。
③ 南工大区域还没有次新小区，5年后，二手房价能否比肩中央商务区、隧道口？
目前，中央商务区、隧道口的教育、交通配套渐渐齐全，区域内已有次新小区作为房价标杆。南工大近一两年才集中卖地，区域的发展还不够成熟，配套也不够完备，未来房价能否和中央商务区、隧道口持平呢？另外，这个区域内数十家楼盘扎堆，如果没有持续的产业和人口导入，未来的二手房市场竞争激烈程度可想而知。
