最近，全城购房者都有点躁动。
因为很多信号显示，杭州一批热门红盘临近上市节点了。要说谁最受关注，中杭府绝对上榜。
沉寂多时，仅凭一张海报，就迅速登上头条。正宗西湖区、现房销售，东侧一线沿河，一路之隔是竞舟二小和房价涨上天的河滨之城。十五中崇德校区、地铁5号线蒋村站、西溪天街，均在直线1公里内。
这样的组合，一眼望去，妥妥值得“闭眼摇”。可我的一位朋友，实地跑了一趟蒋村和楼盘后，却幽幽地来了一句：感觉性价比不高啊！
他给出几个理由——总价门槛过高、户型非主流、板块想象空间不大，加上大概率5年限售，持有成本太高。
中杭府的回报，真的就只能赚个理财钱吗？
今天，我们对中杭府作了一个全面的客观分析，设定了可能出现的情形，并依此为大家仔细算了一笔账。
备注：文中有关中杭府信息，最终以开发商公布为准。
01
先简单回顾下中杭府的基本信息。
地价：31698元/㎡ 自持44%
规划：占地面积56755㎡，容积率2.4，总体量约22.8万㎡（含地下），由10幢叠墅、10幢高层组成
立面：米黄色石材搭配玻璃栏板
户型：高层约160-244㎡（精装），叠墅约224㎡（毛坯）
科技系统：配备5G科技系统，通过地源热泵与毛细管网，保持居住空间恒温恒湿
其他配置：三层精装单元大堂，会所配有、健身房、室内恒温游泳池等
可售房源：约364套，另有3幢自持
开盘时间：预计本月开放售楼处，具体开盘时间未知，可能一次性梭哈
交付时间：预计2022年
现场可以看到，项目已结顶，外立面也已成型。大门更是惹眼，坡屋顶形制，看起来是庑殿顶 悬山顶的合体，气度恢弘。
还配置了室内恒温泳池，及少见的科技系统。
据说室内精装标准也很高，曾有消息称，三大件为大金中央空调、百朗新风，德国威能地暖。外墙甚至用了旭格系统门窗，十分良心。
高地价 严限价倒逼下，中杭府给人的第一感觉是，舍得投入，品质明显高于时下的流水线产品。
但自持比例过高，还规划有居家养老用房和托老所，不够纯粹。
此外，周边也有一些不利因素。比如南侧的五常港路高峰期时常拥堵，对第一排叠墅会有噪音影响；离绕城高速近，最北一排建筑直线距三墩互通收费站仅约150米。
项目容积率2.4，加上又是高低配，整体看起来比较密，日照存在相互遮挡，景观也不宜太过期待。
蒋村众商品房项目中，中杭府离地铁和购物中心，也相对更远。
02
虽然中杭府官宣登场多日，但目前并没有新信息流出。
包括户型图仍只有“坊间流传”的版本，高层起步约160㎡，还有约174㎡和约244㎡两种户型。
从功能格局看，的确“非主流”，偏重尺度舒适，而非改善实用。
以约160㎡户型为例，三开间南，只设计了三房。从图示比例看，餐厅的面积甚至还大于客厅。夸张的是，约174㎡户型，依旧是三房。
想想现在国家都提倡三孩了，三个房间，百分百不够住啊。
不过两个户型，都配置了3个卫生间。约174㎡的南向客厅也挺大，或许后期可以改造个半开放式书房。
当地中介跟我说，如果真如网传户型这样，中杭府还不如河滨之城的139㎡四房来得实用。而且，中杭府高层得房率据说也比较一般。
约244㎡户型，倒是设计了5房，还有L型大阳台，但门槛提高太多了。
大面积户型，意味着高总价。蒋村自2017年河滨之城清盘后，再无新盘推出，无直接参考对象，以致于直到现在，价格也没确切说法。
在我看来，中杭府的价格，应该介于未科和申花、文教之间，即可能在5-5.5万。
若如此，中杭府的总价门槛，将是800-880万。若再参照河滨之城近半年最高8.5万的网签价，出手总价更高达1360万。
看起来有四五百万的溢价，但你有没有想过，有足够多的接盘侠吗？
毕竟，以后是要卖给自住客的，但户型有明显缺陷，而且同样总价可以在申花、奥体、滨江等热门区域，买买买了。
03
还有一点，假设中杭府现在交付，就一定能卖到河滨8万5的价格吗？
要知道，河滨之城房价的飞速上扬，很大程度上是学区爆炒下的“人造神话”，而非市场选择的结果。
而且，蒋村学区房的预期和价格，以前主要靠未科高管撑起来。新余杭成区后，将独立发展教育资源。外溢的未科高管购买力和优质生源，估计也会减少吧。
加上现在严打学区炒作的大环境，天价学区房，回调已是大势所趋。
事实上，河滨这种未经成绩检验的学区房（竞争二小尚无毕业生），早已进入“滞涨减量”状态。
手边买房数据显示，2月至今，河滨之城的月成交量，分别是4、6、4、5套。而去年上半年，月均成交量超过15套。
河滨之城以中小户型为主，尤其89㎡占比颇高，也是高网签单价的主要贡献者。
相比之下，中杭府起步户型达160㎡，品质与交付三四年的河滨之城，也没有明显代差。综合各种因素，二手房价现在想要卖到8万5，难度不小。
更重要的是，蒋村的想象空间，已经不大了。
地铁、学校、综合体，几乎所有的利好都兑现了，也没有可开发土地了。“利好出尽是利空”，没有了炒作题材，加上本身已高位横盘，想要再进一步难度可想而知。
近年频频被新晋网红板块奥体、滨江、江河汇等，甩在身后的武林，就是典型例子。
就算蒋村还会涨，还要面临一个大问题——持有成本。
中杭府虽是现房销售，大概率明年交付。但以目前市场热度看，即便到时红盘集中上市分流，大概率还是5年限售。
换言之，2027年才能出手，持有长达6年。
中杭府全是大户型，基本是二套购房，甚至全款，至少约500万的首付款，资金成本想想都不低。
04
那么，中杭府的回报，真的很鸡肋吗？
接下来是数学达人出场时间。考虑到非限售基本没什么风险（交付即可出货），这里主要测算5年限售情形下的成本和回报。
为方便计算，先确定几个前提：
1、以160㎡户型为例；2、新房买入价5.5万，契税按二套征收2%；3、统一持有6年，2027年卖出，相关税费买家承担；
4、二套房贷利率5.5%（目前利率上行）；5、按揭30年等额本息；6、资金成本年化8%。
以8.5万、10万和12万的预期二手房售价测算，可得到如下收益核算表。
可以看到，首付6成情况下，预期房价8万5时，年化收益率只有理财水平。
只有当售价达到10万时，收益率才超过10%。达到12万时，收益率就有点可观了。
但若是全款，这笔账可能就算不过来了。8万5、10万和12万三种预期下，收益率均未超过10%。
考虑到天花板效应，房价不可能无限上涨，连北京、上海都没做到。像杭州的武林中心，配套要多成熟就有多成熟，但最近几年，房价始终徘徊在10万左右。
我并不觉得，五六年后的蒋村，可以轻松卖到12万，或者15万。
当然，如果最终中杭府的开盘价，低于预期很多。比如是一度网传的4万8，那回报又另当别论了。
05
摇号中杭府所需面对的情况，已经很清晰了。
对自住客而言，必须认清自己的真实需求，到底是二胎改善（甚至三孩），还是追求大尺度的豪宅体验感。
毕竟，一个格局定型的户型，后期改造并不容易。
不过，在改善需求旺盛、供应又短缺的城西，纵然户型另类，中杭府的拥趸肯定也不少，一场拼杀已是在所难免。
尤其叠墅，老城区一带（西湖区）的选择，几乎没有了。
但对增值型客户来说，需要思考的问题，就比较多了。总价、资金成本、是否限售，及将来的价格预期和出手难度，都要综合审慎。
多少接盘侠（自住客），能接受总价千万以上的三房？蒋村房价还有多少上行空间？
面对高门槛的“准限售盘”，不少人开始心生犹豫。
我的一个朋友，住在城北某次新小区89㎡，相中了文晖的和品，增值兼改善。
但了解一番后，已经打退堂鼓了。和品限价5.17万，一套139㎡四房，总价就要700多万。2024年交付，若再限售5年，等于要持有8年。
“原本觉得摇到就赚，但算算并没有。”朋友表示，还不如拿来理财灵活，或买个不限售的盘。
是啊，太多人低估了限售威力，高估了上涨预期。
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