本文来源：时代财经 作者：陈伟纳
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日前，杭州滨江房产集团股份有限公司公布了2021年第三季度报告，与其他房企普遍业绩下滑不同，滨江集团可说是交上了一份令人满意的成绩单。
报告期内，滨江集团营收50.49亿元，同比增长94.76%；归属于上市公司股东的净利润0.57亿元，同比增长144.67%。至此，滨江集团前三季度已实现244.36亿元营收，同比增长89.43%；归属于上市公司股东的净利润为13.25亿元，同比增长49.08%。
今年初，滨江集团董事长戚金兴立下1500亿元年度销售目标。据克而瑞统计，前三季滨江集团已完成全年目标的85.81%，即1287.15亿元，第四季度很有可能会超额完成任务。
在投资评级方面，最近90天有六家机构给出“买入 ”评级，综合后的目标股价均价为5.82元/股。而10月29日滨江集团收盘价为4.08元/股，目前市值约126.95亿元。
整体看来，滨江集团都呈现出向好的一面，但在对外投资上，滨江集团所持股的格力地产（600185.SH）、宝宝树集团（01761.HK）都呈现不同程度亏损或浮亏，其中格力地产在三季度清仓，最后一批股权出售金额为2576.4万元，亏损114万。2018年至今，滨江集团与格力地产多年来的“纠葛”也终于画下句号。
滨江“清仓”格力地产
滨江集团是一家深耕杭州本地的区域性房企，早在2019年就迈入了千亿房企行列。作为当地龙头房企之一，早年间的滨江集团曾提出“以房地产为主体，以服务业和金融投资为两翼的‘一体两翼’发展战略”。
滨江集团也涉足证券投资业务，其持有格力地产、宝宝树集团、东亚药业、品茗股份等公司的股票。其中，对于格力地产的投资在三季度完成清仓。
2016年，格力地产向机构发行定增股份的时，滨江集团全资子公司杭州滨创股权投资有限公司，以 6.78 元/股的价格认购了格力地产非公开发行的人民币普通股（A 股）3126.84万股，合计认购款2.12亿元。
除了发展战略的考虑，当年也有业内人士曾表示，滨江集团或许看中了格力地产的土地资源。因为格力的土地资源较为丰富，除了招拍挂的土地，还有许多工业用地，未来或许存在转性可能。相比之下，滨江集团的土地储备严重不足，需要扩张。
完成这笔2.12亿元的认购后，滨江集团成功进入格力地产的前十大股东行列，位列第七，占发行后股本的比例为1.52%。除滨江集团外，还有另外五家投资机构认购了格力地产的股票。但意想不到的是，这六家投资机构会在2019年与格力地产对簿公堂。
按照当初的方案，这笔定增股份发行日期为2017年8月3日，锁定期为12个月。2018年8月3日，回购协议生效，当日格力地产股票收盘价为4.37元/股，低于定增发行价。按照协议，格力地产应该回购六家投资机构所持有的4.42亿股，但格力地产却迟迟没有行动。
时代财经了解到，2016年时格力地产的流动负债就达到了109亿元，经营活动产生的现金流量净额为负数，为了补充资金而开启定增计划。虽然发行股票募集了30亿元资金，但2016年的总负债金额仍达到了190.18亿元，并且在之后的五年时间里逐年递增，2020年的总负债额高达290.39亿元。
格力地产2016年-2020年资产负债情况，图源：格隆汇
经营基本面的不佳以及行业屡遭调控，导致格力地产股价表现不佳，加上此前的定增股份回购协议迟迟没有履行信息披露义务，使得滨江集团对格力地产逐渐失去信心。
不过，2020年5月，格力地产开始筹划重组珠海市免税集团，进而推动公司股价大幅上涨，一个月内接连12个涨停板。当年7月9日，格力地产股价达到历史最高峰18.1元/股，较发布重组消息前暴涨超220%。在股价上涨之后，持股机构、公司员工轮番减持，致使格力地产股价大幅下跌。
同一时期，滨江集团开始抛售格力地产股票，并退出格力地产十大股东席位。2020年报显示，滨江集团当年共出售格力地产股票1.86亿元，报告期内获益1.48亿元，期末账面价值为2454.8万元。
据最新公布的2021年三季报显示，滨江集团已完全退出格力地产，本期出售金额为2576.4万元，报告期内亏损114.41万元。
滨江集团证券投资情况，图源：企业三季报
时代财经查阅滨江集团财务报表发现，自2020年三季度首次出售格力地产股票至今，滨江集团共进行过五次股票出售，出售金额合计2.31亿元，较2016年的2.12亿元认购金额略高0.19亿元。出售过程中损益兼具，从结果看滨江集团算是“薄利多销”了，只是这份“利”的占比并不太高。
硬撑拿地，利润将承压？
在投资格力地产的同一年，滨江集团也在加大外拓。
这年底，滨江集团曾先后与深圳安远控股、上海中崇集团合作开发深圳龙华区安丰工业区旧改和上海湘府花园三期两个项目。作为滨江集团非常看重的两个对外扩张项目，却一前一后相继出现问题，造成的坏账至今依然困扰着滨江集团。
首先是安远控股实控人陈族远涉腐败大案及土地政策原因等，2018年4月，因贿赂罪被判处有期徒刑4年，导致项目合作失败。其次是中崇集团相关公司向滨江集团借款9.06亿元，却因中崇集团陷入流动性危机至今未解，导致共同开发的上海湘府花园三期项目搁浅。
仅此两个项目就已形成超过20亿元坏账，这也迫使滨江集团放慢了省外扩张的计划。同时，滨江集团把目光聚焦在省内市场，计划从深耕杭州本土市场拓展范围至整个浙江省，目标是“大区域性房企”。
据克而瑞统计，2019年至今，滨江集团在浙江省内共拿地60宗，除杭州外，主要布局金华、湖州、嘉兴、宁波等地。
2019年-2021年Q3滨江集团在浙江拿地情况，图源：克而瑞浙江区域
今年实行土地两集中开始，房企拿地风险增加。滨江集团在杭州首批集中土拍期间，以96.3亿元拿下5宗地块，并且全部以最高限价拍得，其中自持比例最高的一块甚至达到了27%。面对外界对滨江集团这一行为的质疑，公司董事长戚金兴表示“将努力做到1%-2%的净利润水平”。
与部分地产商高调的性格不同，戚金兴相对低调保守，在成本管控上一向很严格。但从2018年开始，滨江集团高溢价拿地的情况频频出现。据不完全统计，自2018年以来，滨江集团以最高限价成交的地块共13宗，溢价率在20%以上的地块共33宗，溢价率在30%以上的为9宗。
高溢价是其一，另一个影响滨江集团利润的因素是“限价”。2019年杭州开始实行“限房价”政策，在土地出让前就设定了最高售价，开发商的实际利润被严格限制。这导致公司毛利率开始走低，从2018年的35.74%下降至2020年的27.04%，2021年第三季度毛利率仅22.91%，同比下降37.37%。
时代财经整理发现，在杭州首批集中供地期间滨江集团拿下的5宗地块，自持比例都比较高，加上建安成本、人工成本、营销成本后，实际利润近乎1%-2%的水平。
滨江集团杭州首批集中供地期间所获5宗地块部分数据，时代财经整理并制图
知名地产分析师严跃进表示：“杭州是滨江集团的大本营，大规模拿地展现了企业的迫切性，同时也是对于未来发展的乐观态度。不过，要注意的是大规模拿地背后，企业在经营和资金方面的压力。”
时代财经发现，2018年至2020年期间，滨江集团有息负债余额分别达到了261.3亿元、318.6亿元、419.6亿元，三年累计增长60.6%。而这三年内滨江集团拿地的数量分别是26宗、28宗、32宗，对应的拿地金额为496.43亿元、503.74亿元、781.91亿元。
而关于即将到来的第三批集中供地是否还会拿地，滨江集团向时代财经表示“今年的拿地计划已完成，接下来可能还会在杭州拿几块，其他就不方便透露了”。
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