近日，第一财经通过梳理“GDP四强省份人口吸引力排名”发现，我国经济总量前四的经济大省广东、江苏、山东和浙江尽管常住人口都在增长，但人口净流入/出情况已经出现明显分化。其中山东呈现持续的净流出趋势，近六年山东人口净流出已超过100万人。
作为环渤海省份，在进入21世纪的头几年，山东的经济总量曾位居全国第二，并一度紧追广东。但2009年被江苏反超后，山东不仅与广东、江苏的差距越来越大，并且相对浙江的优势也在不断缩小。
山东人口净流出背后，体现了何种产业结构与区域经济的变迁? 戏言“山东人是淳朴的，山东房价是离谱的”背后，山东的房产价值还值得看好吗？山东楼市的未来会走向何方？本期幸福城市观察聚焦“山东人口净流出背后”，解读山东楼市热点。
01 传统产业占比高，新兴产业发展薄弱，仅靠青岛啤酒留不住年轻人GDP四强省份中，相比广东、江苏和山东，第三经济大省山东人口呈现净流出的状态。而2009年山东经济总量被江苏反超后，不仅与广东、江苏的差距越来越大，相对浙江的优势也在不断缩小。2019年，山东经济总量为广东的66%、江苏的71.3%。此外，人均GDP、人均可支配收入，外贸进出口总额等指标，山东与粤苏浙的差距也都十分明显。
区域经济变迁的背后，是产业结构和经济结构的差异，这也在很大程度上影响了人口尤其是年轻人才的流向。
近几年，金融、互联网、高新技术产业收入高，是最吸引年轻人的领域。但从山东的产业结构来看，其主营业务收入排前列的轻工、化工、机械、纺织、冶金多为资源型产业，与年轻人的向往并不匹配。与之相对的，是近年来广东和浙江在数字经济、金融、高新技术产业等发展都十分突出。
厦门大学经济学系副教授丁长发分析，山东的传统产业占比较高，包括煤、钢等重化工业突出，即使是山东最好的青岛，目前叫得响的品牌还是多年前已经享誉盛名的海尔、海信、青啤等，新兴产业与深圳、杭州等副省级城市差距很大。
广东省体制改革研究会执行会长彭澎指出，民营经济是容纳年轻人就业的主体，山东的民营经济、中小企业不发达。除了青岛、济南有一些新兴产业，其他地方还是以农业和重化工业为主。
02 八十年代彪悍的山东经济，撑起了快速增长的房价，如今回落现端倪八十年代，山东省经济彪悍，霸榜全国第一。
最早的电器之一海尔电器走遍世界，最早的电视之一海信电视走遍四海，松下在济南建厂，福田汽车在潍坊诸城起家。九阳豆浆机、青岛啤酒、金锣、鲁花等，都是响当当的企业。很多人说山东没赶上互联网。要知道中国互联网门户网站开创者山东百灵网，比新浪还早了半年；中国最早的网上商城shop365上线时，马云还在做中国黄页……
如果说东北是因为地理位置不好，受气候影响，那么山东呢？
可以说，山东处于中国资源地缘最好的地方，再加上是中国文化发源地，孔孟之乡，可谓人杰地灵。
然而事实是，20年后的山东经济，滑落到全国第三。当年风云全国的企业关门的关门，搬家的搬家，人才加速外流，居民收入不见起色。
唯一快速增长的可能只有房价。
数据显示，从2015-2019年，山东三四线城市综合房价涨幅全国第一。原因很好解释，因为山东是近几年货币化棚改规模最大的省份，最疯狂的是2018年，棚改出现各种乱象，着急起来连别墅都拆，房价不涨才怪。
我们都知道完全由棚改催生的房价是托不住的，再加上人均收入跟不上，人口外流，房价泡沫值巨大，最后的命运就是漫漫无期的横盘阴跌。
从2020年的市场上可见端倪，山东除了经济核心青岛在大幅回调之后，市场成交有所起色外，其他绝大多数城市的房价已经开始回落了。
产业结构、经济结构的差异背后，营商环境是很重要的一个因素。根据《后疫情时代中国城市营商环境指数评价报告》（2020），山东最强的城市青岛只排在了第13位，济南则排到了第20位。
厦门大学经济学系副教授丁长发说，民营经济、新兴经济发展需要一个有利于创新、有利于人才发展的营商环境。
根据排行我们可以看到营商环境分数高的基本都是经济发达的地区，营商环境差的都是中西部经济欠缺的地区。
从某种意义上讲，营商环境决定了经济发展，而经济又是房价的基石。
值得欣慰的是，去年开始，当局也意识到了营商环境对城市经济发展的重要性。2019年10月22日发布了《优化营商环境条例》，自2020年1月1日起施行。
其中条例中着重强调了「公正、公平、公开」的重要性，要求：
国家持续深化简政放权、放管结合、优化服务改革，最大限度减少政府对市场资源的直接配置，最大限度减少政府对市场活动的直接干预，加强和规范事中事后监管，着力提升政务服务能力和水平，切实降低制度性交易成本，更大激发市场活力和社会创造力，增强发展动力。
山东也意识到了营商环境的重要性，随后在2019年掀起一股轰轰烈烈的「向南学习」大潮。其实营商环境的根本很简单，就是在于城市对每个年轻人，每个小微企业的尊重。
根据2019年1月和2020年1月山东十六地市的房价对比可以发现，烟台、泰安、临沂、潍坊、济宁的房价排名上涨，其中临沂上涨了两位，房价增长了1836元/㎡，涨幅22.9%，是涨价最多的城市；泰安涨价1032元/㎡，是涨幅排名第二的城市。
威海、聊城、淄博、德州、滨州的排名下降，排名下降的城市中，只有聊城的房价涨幅超过了2%，其中淄博和滨州房价出现负增长，分别下降了1.5%和1%。
青岛、济南、日照、东营、枣庄、菏泽房价排名保持不变，除去青岛和济南外，排名保持不变的城市房价均上涨。
结合经济来看，房价排名上涨的城市除泰安之外，GDP均处于全省前列，而房价下降的城市GDP增速有所降低，或排名处于下降阶段。房价排名保持不变的城市GDP位于最前端和最后段，现状均很难改变，可见城市发展影响房价是有依据的。
不过有一个大神城市，那就是潍坊，GDP位于全省第四位，房价却处于倒数第五，这与潍坊辖多个百强县有一定关系，主城区吸附能力弱于其他经济强市。泰安、聊城、日照三座小城房价均破万，预计后续增长会遇到瓶颈，房价的过快上涨，让这几个城市的居民生活的压力倍增，也该缓缓了。
以上是和过去一年房价的对比，那么十年之前，各个城市的房价是多少呢？
从上表可以看到，枣庄是房价上涨最多的城市，但是仍然没有摆脱排名末尾的尴尬，主要原因是最初房价基数就较低，即使翻倍也没有增加多少。
第二到四名分别是淄博、德州、和泰安，均为省会济南周边的城市。房价增长较多，并不代表这些城市的发展速度较快，带动了房价的上涨，和枣庄一个道理，只能说是他们过去有一段时间，比较迷茫，发展较慢。
房价增长最多的是青岛和济南，其中青岛的房价由10253元/㎡，涨到了19638元/㎡，涨价9385元/㎡，就涨出的价格而言，在山东省能排在第九位。济南上涨了7334元/㎡，涨出的价格高于目前枣庄和菏泽的均价。
房价十年，多地翻倍，从2019年和2020年的价格来看，也是上涨的城市多，下降的少。十年风雨，房地产已经从少年到青年，然后步入了中年。
房价有时候与我们的成长一样，青年时期比较冲动，少年老成的少有；而到了中年，就会稳重中许多，但是偶尔也会冲动。
