你们会不会跟我一样会有一个疑惑
就是我们翻开房产证都会看到上面标注“70年产权”，我知道70年后房子还是归我的，或者说我还需要交一些税费
但是这些答案都太过笼统，一个房子住了70年后会发生什么变化，如果不能住了我们又该怎么办
所以今天想认真问下，我们的房子满70岁后，该怎么办
01要回答这个问题，可能得分两步
首先，得有房子真的满了70岁
貌似大部分小区都建于80-90年代，离70岁还差30-40年，但其实中国第一批商品房建于上世纪50年代
这个年代里，我们看到两个最早一批的商品房是建于1958年的彭浦新村，和建于1951年的曹杨新村，这两个小区一个63岁，一个今年正好70岁
所以这些第一批满70年的房子，现在怎么样了
我们先看看一个小区快70岁的样子，这是将近70岁的彭浦新村
曹杨新村的主体还是好的，所以是进行了全域修缮
70年前的人均住宅面积是以个位数算的，这样的房子在过去是人人羡慕的公家房子，可是现在再看就是略显逼仄的空间
各位有机会可以去北上海大宁那一带看看60-70年代的老公房，厨房、卫生间基本都是一人份的，就是一个人用刚好够转身
然后因为封闭阳台 窗墙比过小 层高不高，室内光线昏暗，时间一长就容易起味道，不管你是再爱干净的人，也很难住的好
而这还算是不错的，因为至少还是60后、70后，甚至80后的房子，真正50年代的老公房在岁月的洗礼下，基本只剩一堆黄褐色的骨架，还不太牢固
这样的房子别说正常生活品质，就连居住安全都不一定能保证
那这样的房子，该怎么办，这两个小区给出了两种答案
第一，如果还能住，那就是翻新、修缮、甚至改建，如曹杨新村
第二，如果不能住，如彭浦新村
这种的，我们应该这么做
02上海这几年提供了一种思路，叫原拆原建
70年后的房子，因为建筑主体耗损关系，不仅居住体感差，甚至连建筑主体结构都有可能存在安全隐患
所以彭浦新村的案例，对我们未来房子满70岁之后，可能更有借鉴价值
那将近70岁的彭浦新村是怎么做的
静安区相关部门，在彭浦新村所在地，把房子拆了重新盖，也就是所谓的“原拆原建”
原拆原建即房屋翻建，指按原建筑面积，在原房屋位置翻建新房屋
居民先通过在外租房过渡等方式搬离老房，然后由政府将老房拆除在原地重建，然后等房子竣工，居民再搬回来的一种改造方案，改建原则是“拆一还一”
跟它的字面意思一样，就是让居民先出去住一段时间，然后这段时间把以前的房子推倒重建，房子盖好后再让居民搬回来，这背后的主导方主要是上海市
我们可以对比下，原拆原建前后的彭浦新村
这是现在的彭浦新村
未来会变这样，这是效果图
这种拆法，遵循的原则就是，你现在有多少，到时候就拆多少，如果要增大面积，就需要额外再买
不过实际情况中，原拆原建后的房子，在没有额外买的情况下，依然会得到比以前更大的居住面积
比如我看到的一个案例：彭一小区原拆原建那会，在归并户型的时候，将原来15㎡、16㎡的房屋都增加到20㎡
这个面积很小对不对，但我告诉你20㎡可以做什么
以前一个10㎡的房间可以蜗居一家三口，卫生间得和别家共用，现在的20㎡可以做一个双南两居室，有独立厨卫，还可以再加一个4㎡的阳台
而以前部分老房子的厨卫甚至是连在一起的，然后过道长这样
我看过印象最深的一段话，是彭浦小区一位吴老伯对青年报记者说的话：
“我在这里住了整整58年，之前我们迫切需要改善居住环境。每年刮台风，下水道堵死，我家就水漫金山，地上的东西都会浮起来，老母亲无法上厕所，我只能背着她去公厕。”
总的来说，重建的房子，有两个肉眼可见的改变，对城市而言，周边面貌发生了质的改变；对居民来说，生活环境上升的可不止一点点
更重要的改变是，原拆原建后，房子什么产权、还有多少年
这些原拆原建后的房子，将会被办理房屋所有权证变更
又因为重新再建，变化的不仅仅是房屋结构，还有建造年份
而这点改变非常重要，因为这关系到房子所有人房屋买卖情况，因为影响贷款年限
顺着这个线索，我们也似乎看到了原来70岁后的房子，还可以这么处理
03能这么做，背后是什么道理
原拆原建，总的原则还是“拆一换一”，这对于市中心如今的土地价值而言，无疑是一个不错的选择
因为在此之前，我们听到的上海市的城市更新更多是从市区拆郊区，或者直接拿钱，最后还是买在市区以外地方的案例
一般而言，听到说自己的小区被选中为原拆原建，大多数业主都很欢喜，我想应该没有居民会反对在不离开老房子的前提下，还能住更好房子的机会吧
那么问题来了，为什么只有个别小区可以原拆原建
为此我从114，打到市民热线、又打到房管局、又打到各个区房管局，结果让我等3-5、或者15个工作日
最后我拨通了一位拆迁条线律师的电话，才问到一些大致信息
原拆原建也属于旧改的一种，也就是城市更新的一个种类
各个区都会针对“原拆原建”列一长条约束条件，这些条件都是必要条件的存在
也就是说这里面任何一条不合格，这个小区就不符合“原拆原建”条件，就会被否决，接着律师对其他条件都闭口不提
只对“建筑是否满70年”这条表示肯定，因为这条差不多是各区通用的一个约束条件，如果某小区可以执行原拆原建，那么它一定是一个将近70年的小区
这也逆向证明了在上海一个70年产权将满的小区可能会有哪些解决路径
那用原拆原建去处理70年产权到期这件事的道理在哪，或者说这件事的法律依据是什么
今年年初颁布的《民法典》关于70年产权的思路是：
住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期
也就是说，住宅用地的产权年限满70年之后，是可以自动续期
但要明确一点，这里延续的是什么
► 房屋所有权，属于业主
► 土地所有权，属于国家
我们说的70年，是土地所有权
而房屋所有权，让我们对房屋有一切处置权，而且永久归自己所有，说的夸张点，就算是房子塌了，那一砖一瓦还是你的
以此类推，无论多少个70年，土地依然国家的，房子也依然还是我们的
所以原拆原建的道理就在这，如果房子没有影响城市规划，那70年后原拆原建是我们今天给满70年房子的一次回答
04其实原拆原建，还有一个名字叫“拆落地”
原拆原建对上海来说并不陌生，它在城市建设部门文件上还有一个名字，“拆落地”
这是上海城市更新的一种模式，也是对70年产权商品房后续如何处理的一次探索
上海在政策上很早就开始支持这种旧改方法
2018年印发了《上海市旧住房拆除重建项目实施管理办法》：考虑到拆落地改造地块情况复杂，涉及回搬居民的诉求往往较难统一，在明确改造标准、改造方案和调整需求的基础上，针对涉及规划调整的项目
► 一是简化规划审批程序，按简易程序办理，目前静安、长宁等区的相关项目已完成规划审批
► 二是支持相关规划指标，在符合规划导向和原则，并满足日照、安全的前提下，对开发强度、建筑高度等指标予以支持
在市中心很多老区都有出现过，我简单整理了一下
而未来，如果30-40年后我们的房子也满70年的时候，我们是不是也可以用上原拆原建
也许更大概率我们会用上其他的旧改方式，但是今天的原拆原建是我们的城市面对商品房住宅满70年后怎么办的一次探索和回答
而这背后关于法律物权的信仰，以及对居民所有权的尊重是不变的逻辑
那具体到我们每个个体身上的时候，我们可以提前知道的的一件事可能是，无论哪种，在转换的过程中遇到问题是肯定的，这方面需要做好准备
比如说彭浦新村原拆原建的时候，最让主办方头疼的两个问题
一个就是争取同意改造的同意率，还有就是在实施改造的时候，住房楼层的分配安置工作
比如大家都想选高楼层，这时候分谁不分谁都是问题，但这些问题在最终实际操作过程中都会被一一解决
未来我们的房子满70年后，也会面临“一地鸡毛”，但是现在的原拆原建是尝试更是一次经验积累
05第一批满70年的房子给了一个不错的回答
历史文化建筑要保留，老旧小区要改造，那两者之间还有没有其他选择，“拆落地”只是其中的一种回答，未来我们是不是还有其他更多选择
倒不是说我们今天买的房子未来满70岁之后也会这么操作
但是今天彭浦新村们、曹杨新村们这些年界70的小区，在我们还未用实际行动回答过“70年后我们的房子该怎么办”这个问题上，提供了一种思路
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