我是星叔，全国资深房产投资专家你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
提问：星叔，买房如何选朝向？
回答：朝向主要影响房屋的采光和通风。最好的户型朝向是客厅和较多的卧室朝南，南北通透。
卫生间、厨房的朝向一般没有特别的讲究，但是要有窗户，不能是暗间。
房屋朝向优劣顺序 ：正南＞东南＞东＞西南＞西＞北
1、正南：阳光充足，南北通透。
2、东南：采光较好，通风略显不足。
3、东：上午阳光充足，夏季东墙面容易有雨水冲刷。
4、西南：采光较好，可能会有西晒影响。
5、西：采光时间较短，夏季容易闷热，西晒强烈。
6、北：采光差，夏季凉爽，冬天阴冷。
其实朝向优劣排序并不是绝对的，挑选户型朝向的时候应该综合考虑景观等因素。住宅的朝向决定了住宅的品质，不仅仅要考虑日照采光，自然通风、噪音、节能，还要考虑到住宅的形式，基地地形，周围的景观等因素。
提问：星叔，您好。请教一下，如果我有深圳和成都的房票，首套，首付大概130左右，两个选择：1.深圳估计只能买到一房2.成都可以买到相对不错地段的三房或者四房。纯投资下，持有3-5年左右，应该选哪个收益会更好呢？谢谢
回答：投资的本质实际上是对核心资源的占有，等待价值兑现，从而将溢价部分按照竞价的高低出让，从而完成财富转移的过程。
一线城市的上车盘面对的是全国的购买力，只要深圳还在发展，入户还在宽松，房价永远涨的神话还在，最低总价涨幅最快的规律是适用的；
成都为代表的新一线，相较于沿海城市而言，内地的省会城市一般都是单核城市，即省会既是政治中心又是经济中心，省会虹吸的是整个省的资源，所以天花板一般就是整个省的购买力上限。
根据我的判断，二线城市的天花板在楼市发展成熟，可以达到一线城市的六成左右。
300—400万，优先买深圳，长线投资，可以考虑新一线。
深圳买房建议，详见内部分享。
提问：星叔，十年前房子便宜的时候我想买房，刚出社会没钱，家长觉得女孩子买什么房子。我自己借钱都泼我冷水。不到几年房价就翻几番，凭自己死活买不起了。以前几十万是个豪宅，现在几十万，买个刚需盘都很难，怎么办？以前房价与现在房价对比，为什么那么多？
回答：很多人都感觉，二十多年前，房子是很便宜的，其实那时候，什么都贵，桑塔纳2000，要卖近20万，别克的GL8要近40万了，大屏的电视，技术落后的背投，要1万上下，那时候还没有液晶电视，大屏的是等离子电视，40寸起步价是3万，博士家庭影院，也是3万起······
这些汽车，家电等，现在是非常便宜了，40寸的液晶电视，大概1千多块就搞定了，大家收入却是水涨船高，从那时候的2,3千涨到了现在的1万多。谁还以家里的电视屏大小论贫富？连BBA这种车，如果是入门级，很简单，大家真的是收入提高，生活变富裕了。
但房价没有变便宜，反而是大幅上涨，波澜起伏。
为什么？就是稀缺性，供应远远跟不上需求，其他产品再贵，技术突破，产量上去，价格自然就下来了，房子不行，和地皮有关，建房建路，永远跟不上需求，永远只能让有钱的人，买的起。
钱少又想买房时，切记不要抱着十全十美的错误思想，这样很容易入坑。钱少，就应该贷足集中资金抓住未来升值空间大的优质房产来买。
提问:目前深圳工作，湖北人，年入60W，持有宝安老城区房产一套，市值600W，无贷。深圳已无房票，子弹200W。想投资一套学位还算不错的房产，一来作为资产补充，二来为5年后小孩上学学校的候补。目前纠结在广州和武汉之间选择，但都不知道如何选?房姐有什么好建议吗?
回答：你好，广州和武汉对比，优先广州。
多年来广州稳居国内省会GDP的榜首，是唯一GDP超两万亿的省会，仅次于北上深。
杭州、成都、武汉这些强二线虽然发展势头很猛，但离广州还有不小的差距，广州的大哥地位短期内很难被撼动。
但是考虑到你们的负债率并不高，加上收入状况良好，广州和武汉可分别入手一套。
大单优先原则，建议优先考虑入手广州，再融资50万买入一套武汉的刚需潜力盘。广州买房建议，详见知识星球内部分享。
提问：星叔你好，纯投资，子弹60。老家空气好，家人建议回老家自建别墅，还是省会买房投资？如果省会武汉买房，有个老破小已纳入拆迁范围。还是有更好的城市推荐，谢谢。
回答：面子，是很多普通人迈不过的一个坎。面子本身也是一种消费品，越穷的人，往往越喜欢购买，原本就所剩不多的资本，花在了面子上以后，就没有多余的资本翻身了。
面子的流行，是人性的本能，任何动物都有攀比心理，越是下级阶层，越喜欢攀比表面的输赢，即所谓面子。好比同样60万，可以省会付一个首付，但老人非要在农村建一栋别墅；
明明可以毛坯空关再买一套，中产阶级非要花60万精装修，房子买来没法显摆，多没面子；
有些夫妻之间早已决裂，因为抹不开面子坚决不离婚，但是整日内耗，全家都陷入困境...... 表面上看，面子是钱，越仔细琢磨，面子是阶层的分化标志。
为了人前显摆一次，宁可平时省吃俭用，出门公交车，吃饭优惠卷，熬夜刷淘宝，浪费了宝贵的时间和精力，失去了提高自己，提升阶层的机会。穷人与富人的不同，金钱只是结果，核心是认知上的不同。
富人认可智力和勤奋的结果，穷人追求虚伪的表面，面子文化切合着穷人的思维和生活方式，但在富人面前可以说毫无作用。热衷面子，就是把自己培养成穷人。
地本身根本不值钱，四五线城市的土地，更不值钱。整体开发的管理组织资源才值钱。这需要很强的企业家能力，和一大块整片可供开发度假村及相关配套/升级业态的土地。看起来，很可能你两项都不具备......
自建别墅也是制造产品，没有证和环境，很难卖出多少溢价。所以子弹60，建议老老实实买武汉，不建别墅，不赌拆迁，具体投资回报率高的板块及楼盘，详见内部分享。
提问: 星叔：坐标西安高铁北站，2套小产权房：150和90平，3年后交房。一套泾河新城期房，大开发商9层洋房，98平。现在还有50左右可以支配，我是留着做现金资产？还是在西安不限购的区域再投资一套，还是在限购区域买一套公寓、或者在老家铜川新区买一套大户型投资。
回答：你好，关于要不要继续买房投资，我建议你先把你目前3套房子的负债率计算一下。
我的建议是家庭负债率最好控制在70%以内，买房最大的风险就是断供。
诚然，我们都是用负债来实现财富升值，但是无限制的举债，只会适得其反、将自己逼上绝路。
制定计划，在这里显得尤为重要。其中，不仅要有房产配置的计划，更要有防守计划的存在。
防守资金的计划，就是为了控制人性中的贪婪，降低买房断供的风险。同时，也是给市场的波动留出充分的余地，让自己进可攻、退可守。
所以如果你负债率不高，且月供能力强，可以继续加仓，最好破限买限购区，公寓和老家投资都不建议买 ，其次再考虑不限购区住宅。如果负债超过70%，且月供能力一般，目前已持有3套，那我建议现金留作防守资金更稳一点，抵抗风险。
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