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一文了解龙湖光年(龙湖光年为什么这么便宜)

一文了解龙湖光年(龙湖光年为什么这么便宜)

更新时间:2024-04-09 08:22:05

一文了解龙湖光年

龙湖光年是龙湖地产推出的一款集商业、办公、住宅为一体的城市综合体项目,位于上海市杨浦区,总建筑面积达到40万平方米。项目包括四个部分:商业裙楼、写字楼、公寓以及一个占地面积超过2万平方米的城市公园。龙湖光年采用了先进的绿色建筑技术,力图为居住、工作和娱乐提供一个健康、舒适的城市生活环境。

2020年1月3日,中央财经委员会召开第六次会议提出,要强化重庆和成都的中心城市带动作用,使成渝地区成为具有全国影响力的重要经济中心、科技创新中心、改革开放新高地、高品质生活宜居地,助推高质量发展。自此,推动成渝双城经济圈建设,正式上升为国家战略。

这一年,成渝两地政府动作频频,各项政策争相落地。12月24日,成渝高铁正式提速——复兴号动车组从重庆沙坪坝站出发,以最高350公里的时速,仅用62分钟即到达成都东站。两地的通行时间从以往的两个半小时减少到了一个小时,这意味着成渝双城之间,真正实现了高铁公交化运营。同时也标志着,世界瞩目的成渝双经济圈大提速时代正式到来。

随着成渝一小时经济圈的全面开启,与重庆沙坪坝高铁站连为整体的“龙湖光年”也已落成。12月30日,龙湖光年项目的核心组成部分——金沙天街正式开街。作为全国首个商圈高铁TOD综合体,集“大枢纽、大商圈、大天街”三位一体龙湖光年,将帮助沙坪坝区完成成渝双城经济圈机遇赋予的重要升级。

(效果图)

对标东京、巴黎,龙湖光年打造“垂直城市”

什么是TOD?

所谓TOD,就是以交通为导向的开发模式,通常是以高铁、轻轨、公交等公共交通站点为中心,以400-800米为半径,建立中心广场或城市中心。在这个生活范围圈内,可以实现实现工作、商业、文化、教育、休闲、娱乐以及居家的无缝衔接。TOD模式发源于美国,在东京、巴黎、香港等地有着颇多经典案例。它如同一条城市动脉,连接并激活着城市的各项资源。

而在重庆,龙湖光年就是这样一条城市动脉,不仅如此,它还是一座“悬浮的城市”——恰好位于沙坪坝站铁路综合交通枢纽的正上方的龙湖光年,将凭借地下7层的立体交通,以及地上的综合商业空间,构建出一个超级魔幻的商业综合体来。

怎么个魔幻法?举个例子。当外地人还在为重庆“李子坝轻轨穿楼”惊呼有趣神奇的时候,龙湖光年能让市民在逛街的同时,看到高铁列车从商场“脚下”穿梭而过。

(龙湖光年效果图)

不仅如此。在规划设计上,龙湖光年充分借鉴了日本涩谷站在空间使用上先地下化、再高架化等“立体化”方式,并按照TOD模式全面展开。据了解,龙湖光年的地上部分,由长600米的裙楼和另外4栋塔楼整体构成,并修建了重庆沙区标志性的建筑双子塔(最高建筑高度将达到200米)。地下部分共有7层,每层都有相应的交通功能,并且设有大量停车位。除了涵盖成渝高铁专线、轨道交通1号线、轨道交通9号线、轨道环线之外,还有几十条公路线路汇聚于此。

交通枢纽带来的巨大客流,如何才能转化为消费客流?在这一问题上,金沙天街双管齐下,将项目定位为“城市级全业态高品质购物中心”,多维度满足人们对美好生活的追求。

在商业空间上,龙湖联合全球6大顶尖设计公司,以“长江三峡”为设计灵感,将其蜿蜒、奇险的地形通过建筑语言表达,在综合体内部构建了7大主题空间,打造“未来生活服务新七站”。

在业态上,龙湖重庆金沙天街聚合了多业态头部品牌,引进了超500个品牌,覆盖网红餐饮、特色文创、精品家居、潮流运动、潮玩数码、亲子教育等业态的西区强劲品牌矩阵。

(龙湖光年效果图)

龙湖光年助力沙坪坝融入双城经济圈建设

1997年,重庆直辖,沙坪坝中央位置的三峡广场商圈应运而生。

尽管是重庆传统的五大商圈之一,但与解放碑、观音桥等其它四大商圈相比,沙坪坝商圈的核心面积仅有0.27平方公里。受到地理环境的制约,加之传统商贸比重偏大、商业环境综合能力较弱等影响,23年过去了,三峡广场的发展越发趋缓。

正当人们以“一潭静水”来形容三峡广场荣光不再时,龙湖来了。与以往选址不同的是,龙湖以34亿元的价格,首次在主城区成熟商圈一举拿下沙坪坝高铁站地块。不久后,一个新名词开始进入重庆人的视线——商圈高铁TOD综合体。这就是“龙湖光年”。

如何破冰?龙湖的商业战略事实上非常清晰和坚定。对标东京涩谷之光、巴黎拉特芳斯等国际先进的TOD模式,龙湖力求以商圈高铁TOD模式来改变这一局面。

“我们有20年的商业运营发展和沉淀,有近百个城市综合体的项目实践,所以我们才敢来重点打造这个国家级的‘站城一体化’开发样本。”龙湖集团总规划师胡剑坦言。正是看中了沙坪坝背靠双城经济圈建设的政策红利,大幅延伸的经济辐射能力,龙湖才会强势出击,采用这种高歌猛进、弯道超车的杀手锏策略。

(金沙天街呈现的“高铁穿楼”景观)

据胡剑介绍,龙湖光年建成后,沙坪坝商圈的面积将扩大到0.74平方公里,扩容近3倍。其中,金沙天街就占到了21万方,体量超过现有沙坪坝商圈商业的总和。

不仅如此。三峡广场的消费局面也将重新升级。按照胡剑的说法,“商圈+天街”,龙湖将用这两大超级IP,汇聚更多优质商业,通过高效的交通接驳、多元的业态组合及丰富的建筑空间,实现了消费者与商业空间的完美连接。

而作为全国首例高铁车站上盖城市综合体,龙湖光年看似复杂的线路布局,却将有效的盘活整个城市的人流量。胡剑坦言,“作为未来‘五轨合一’的枢纽站,多种交通工具在这里‘零换乘’,会大大增加沙坪坝商圈的人流量和消费能力。”

根据最新的《重庆商圈发展报告》显示,沙坪坝商圈地均零售额7.11亿元/万㎡,居重庆全市商圈之首,成为重庆商圈每平方米所产生销售额最高的地方。这一数据也体现出沙坪坝商圈真正的零售价值。

值得一提的是,龙湖重庆金沙天街正下方的沙坪坝站,正是成渝高铁的始发站,与西南区域规模最大的成都东站无缝连接。这意味着,随着高铁的正式开通,金沙天街将迎来众多两地客流。而对龙湖光年来说,充分发挥中心城市和城市群带动作用,建设现代化都市圈,立足重庆,辐射西南,有力地推动成渝双城经济圈的建设,将不再是一句空话。

(龙湖供图)

光年项目是龙湖TOD战略最新样本

作为全国首个商圈高铁TOD综合体,龙湖光年称得上是龙湖TOD战略中的最受业内关注,也是最被期待瞩目的一个样本。

“龙湖光年的特殊性就在于它是城市核心区的高铁,加上4条轨道线,27条公共交通路线结合在一起的一个城市综合体。它的公共属性和住宅项目相比,是完全不一样的。”龙湖集团总规划师胡剑坦言。

按照胡剑的说法,龙湖商业从拿地到开业的平均周期为36个月,在具体操作中,既有模块化的要求,又会兼顾各种实际因素。这也是从2003年开始探索以来,以地铁公共交通为导向TOD项目开发,已经开始成为了龙湖商业的侧重点的重要原因。在业内,龙湖商业被称为“重资产+精细化运营”的典型。它既不同于万达代表的高周转,又与凯德的基金模式有明显差异,却恰好对上了TOD的功能全属性。

为什么要详细研究TOD?胡剑说,“TOD的优势是不言而喻的。连接着高铁、轨道、公交多路网,使城际、城区内畅外连;并且集工作、商业、文化、教育、居住等核心资源于一体。”

(龙湖供图)

在胡剑看来,综合国外成熟市场的发展来看,购物中心是随着铁路、高速公路等大交通出现以后诞生的业态。在中国,TOD这一领域的前景十分广阔。随着新型城镇化的推进,城市群将逐渐崛起,城市交通、城际交通等网格化的交通轨道逐渐完善,加上产业升级和社交方式改变带来的消费机会,胡剑说,“以前主要是建立在公路网之上的,然后加水路,加航空,现在随着高铁和城市轨道的发展,未来城市的客流必然有一个代换,必然会向高铁和轨道集聚。”

“例如,现在的上海、北京、广州等这种大城市,它的轨道客流已经占到了城市客流60%-70%,而重庆也达到了50%左右。” 胡剑表示,“尤其是国内大循环和外循环互补所带来的大的消费机会,才有可能使中国商业地产形成真正的‘TOD模式’”。

(龙湖供图)

为什么要在沙坪坝商圈做光年TOD?胡剑表示,这和龙湖的大商业战略有关。“我们就觉得我们要和城市一起生长,服务好老百姓的各种需求,所以说无论是TOD战略也好,还有这个项目也好,都是和龙湖的业态、产品、服务目标是完全匹配的。而这种属性,在龙湖商业网格化布局的战略背景下也显得尤为重要。”

熟悉龙湖商业的人都知道,每一个商业项目,从土地获取到开始招商前,龙湖都会耗费大量的人力财力,去找到这个项目的独有定位——从细分区域客群需求、到竞品研究、再到品牌落位,会有一个非常系统的脚本,也可以解读为该产品独有的IP属性。“早在2009年龙湖研究整个重庆重要城市板块和节点的时候,我们就发现了沙坪坝这里。”胡剑坦言,我们一直关注着,“当时同时接触的企业有十多家,到了最后只有我们龙湖一家还坚持要做,其他的都放弃了,觉得很难做下来。我们要把天街产品、办公的产品、长租公寓等等最好的产品放在这里。”

一个数据是,近20年的坚持,70个TOD项目投入,造就了龙湖目前行业数一数二的地位。2020年,中国城市公共交通协会与中国房地产业协会共同组织编制《城市轨道TOD综合开发项目通用技术规范》及《城市轨道TOD综合开发项目评价标准》于9月29日正式发布,这是中国首个TOD团体标准。而龙湖,是唯一参与编制的开发企业。

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