一、成本法
建筑物评估值=建筑物重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
(一)建筑物成本构成
1、建筑安装工程费。
建筑物的结构部分、装修部分和基础部分是建筑工程费核算的基本对象。
2、前期费用。
3、其他费用。
4、间接费用。
5、合理利润。
工业用厂房时一般不考虑合理利润。
6、资金成本。
额定工期：在正常条件下的合理工期。
(1)资金成本计算时建设工期是指正常建设条件下，完成整个建设项目的合理工期。
(2)建设工期的计算与利息率的计算期要一致，如同位年或月。
(3)计算资金投入时，通常按建设期内均匀投入进行测算。
7、 税金。
(二)建筑物重置成本的估算方法
1、预决算调整法。
(1)项目决算与重置价值的联系。
决算价格即为建筑物的历史成本。
竣工决算资料提供了建筑物建设的当期工程量资料。
①三材差价。
②地材价差额。
地材价差额=定额直接费×地价价格指数
③人工费和机械调整费。
人工费调整数=工日数×价差额/工日
价差额/工日=评估基准日工日单价-预决算工日单价
调整后的机械费=定额直接费×当地规定的取费系统
④其他直接费调整。
调整后的机械费=工程决算直接费×评估基准日其他直接费取费标准
⑤计算重置基价。
工程直接费=调整后的人工费+调整后的材料费+调整后的机械菲+调整后的其他直接费
⑥计算重置成本。
(2)预决算调整法适用前提和范围。
此法是以建筑物原工程量是合理的为假设前提的。
预决算调整法主要适用于用途相同、结构相同且数量较多的建筑物评估。
2、重编预算法。
此法主要适用于测算建筑物更新重置成本或构造较简单的建筑物。
3、价格指数调整法。
价格指数法由于方法本身的缘故，在推算待估建筑物重置成本的准确性方面略显不足。
待估建筑物重置成本=待估建筑物账面原值×综合价格指数
(三)建筑物实体性贬值率及成新率的估算
1、使用年限法
运用使用年限法的关键在于，测定一个较为合理的建筑物尚可使用年限。
2、打分法。
按房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好和损坏程度，划分为5个等级：
(1)完好房，包括了成新率在80%以上的房屋。
(2)基本完好房，包括了成新率在60%~79%之间的房屋。
(3)一般损坏房，包括了成新率在40%~59%之间的房屋。
(4)严重损坏房，成新率在39%以下的房屋。
(5)危房，成新率接近0%的房屋。
采用打分法的关键问题，一是打分标准是否科学合理，二是评估人员对打分标准掌握和运用的水平。
成新率=结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B
其中：G——结构部分的评分修正系数;
S——装修部分的评分修正系数;
B——设备部分的评分修正系数。
(四)建筑物功能性贬值的估算
建筑物功能性贬值是指由于建筑物用途、使用强度、设计、结构、装修、设备装备等不合理造成的建筑物功能不足或浪费形成的价值损失。
对土地与建筑物用途不协调所造成的价值损失一般是以建筑物的功能性贬值体现的。
(五)建筑物经济性贬值的估算
建筑物经济性贬值是指由于外界条件的变化而影响了建筑物效用的发挥，导致其价值贬损。
(六)成本法案例分析
1、待估物状况。
2、评估日期。
3、评估基准日。
4、评估目的。
5、评估方法。
6、评估过程。
(1)资料的准备和核实。
(2)现场勘察。
(3)准备文件。
7、评估测算。
(1)重置全价的计算。
①建筑安装工程费(综合造价)的计算。
②钱其费用及其他费用的确定。
其费用计取按建筑安装工程费的一定百分比计算。
③资金成本。
资金成本=本金×利率×定额工期
④投资方向调节税。
⑤重置全价的确定。
重置全价=建筑安装工程费+前期费用及其他费用+资金成本
(2)测算建筑物的成新率。
(3)确定该建筑物评估值。
