王小亚的室友周洁带着她们来到闹鬼的404宿舍召唤红衣学姐，希望对方帮助自己和男友王宇复合。不久，王宇离奇地跳楼自杀，周洁也高烧不退。王小亚去便利店找夏冬青求助，夏冬青扮成女学生进宿舍帮忙，最终找出真相。
原来，多年之前，红衣学姐吕红曾与胡教授是恋人，但这段师生之恋却不为当时所容，当年的胡教授迫于各种压力对吕红遭遇的种种责难保持沉默，终导致吕红跳楼身亡，并化为厉鬼滞留于404宿舍，诱导学生自杀，引发了后来的多起离奇命案。
多年来，胡教授对此事耿耿于怀，最终，胡教授在危急关头替红衣学姐挡下了赵吏的子弹，用真情化解了红衣学姐的怨念，红衣学姐重新变回了善良的吕红，宿舍凶灵化解，学校重归安宁。
