“我就考虑了半上午，怎么房子这么快就被预定了，俩卧室一个都没剩下？”6月8日，错失了中意合租房的梁玉有点灰心，这是她第二次与房子快速失之交臂，接连几天看房抢房，有点心力交瘁。
梁玉是去年6月北京第二波疫情期间租的房子，彼时受市场影响，月租低于2019年同期500元，今年考虑换租是因为房东要求价格至少上涨1000元。梁玉告诉21世纪经济报道记者，刚错过的是自如新装修房源，APP上尚未来得及录入照片，宽带还没安装，自己略微犹豫，没想到两个卧室都错失了。
像梁玉这样，为尽量平衡租金和生活品质而寻找两居室合租房的年轻人，并不在少数。北京东四环朝阳北路一名链家租赁经纪人告诉记者，她所负责片区的出租房源，两居合租仅在自如可以找到，受毕业季影响，每个小区仅有1至2套，成交迅速，链家本身的整租业务中，受年轻人青睐的一居室也非常紧俏。
同样的情况，也发生在我爱我家普租业务与长租相寓业务中。
市场火热背后，多家研究机构数据显示，从今年一季度开始，北京市租赁市场已经逐渐恢复，近日的毕业季则带来了第二个租赁旺季。
山重水复一年半，在疫情和监管政策等多方影响下，北京租房市场从2020年初急剧冰封开始，走过长期低迷，经过数次起伏，正在回归常态化租赁市场周期。
值得注意的是，21世纪经济报道记者在采访中发现，长租企业作为租赁市场重要的参与主体，经历过疫情和监管的双重洗礼后，在收租方式、与房东签约方式等方面也产生了不同程度的改变，在规模和利润上选择戒急用忍，追求更长远发展。
漫长的恢复期
租赁经纪人甘星星最近开始兼顾房屋买卖交易，受疫情影响，两种业务之间的代沟被空前缩小，与他打过交道的租客，“受过无法回到出租房的苦，但凡能踮起脚够一够的，都选择先买套小房子”。但绝大多数依然需要租房的客户，和甘星星一样，回想起2020年疫情初期的境况，依然心有余悸。
2020年2月，大量租客被疫情阻拦了回京的步伐，有人在老家线上办公长达月余，因故解约的房东，迟迟无法招到新租客，经纪人们的成交量降到冰点。
贝壳研究院数据显示，2020年2月开始，北京租赁市场持续低迷，平均成交周期持续拉长，2到4月租金水平环比同比水平双降。直到2020年5月，北京租赁市场才缓慢回温，租金水平触底回升，但6月的一场疫情反复，成交量再次明显下滑，租金水平同比下降5.9%，同时挂牌均价下调，业主预期直至当年11月才止跌。
上述机构数据显示，低迷期漫长。北京租赁住房成交量自2020年9月，连续5个月下降，直到2021年2月，成交量首次止跌上扬，3月市场活跃度开始提高，租赁市场在疫情之后第一次恢复了传统旺季。
最近，甘星星业务做得很顺畅，“录入的房源很快就能租出去，但找房子的客户却比较发愁，往往需要骑电车带他们多转转，才能找到合适的房子，其中有些租客看了几套之后，相对降低了自己的要求才租成。”
来自我爱我家的数据显示，2021年5月，我爱我家北京区域住房租赁交易量环比增长12.9%，同比下降5.3%，较2019年5月增长6.1%。5月交易量已明显回升，已超过3月旺季月2.5%，创年内新高；同时，每平米的平均租金环比上涨1.8%，同比上涨6.7%，较2019年5月微涨1.5%。
记者走访发现，北京租金水平经过持续恢复，大多已经与2019年水平同步，其中，装修好、位置好的房源，更是受到市场欢迎。前述梁玉中意的自如两居室，因精装修、距离地铁和商圈近等因素，合计出租价格为7490元，加上年度服务费8988元，平均每月整体租金8239元，已恢复到2019年该区域同房型的租金水平。
监管加码
事实上，推动北京租赁市场恢复的因素，除去疫情可控之外，监管政策对市场加速恢复良性生态的作用也不可忽视。
2020年，市场被疫情影响的同时，租赁行业也发生了前所未有的震荡，长租企业出租率下降、违约率提升，现金流普遍吃紧。2020年有数十家长租公寓品牌发生爆雷，其中仅8月就有至少10家企业出现资金链危机。长租企业破产背后，更是涉及大批租客、房东深受“租金贷”之害，北京亦受到蛋壳公寓爆雷影响。
2月2日，北京出台“最严租赁监管政策”。按照规定，企业不得收取超过3个月的租金，收取的押金数额不得超过1个月租金，“租金贷”资金不得拨付给住房租赁企业，向承租人收取的押金应当通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管等。
记者查询自如、相寓的付款方式发现，在北京拥有最大市场份额的两家头部散租型住房租赁企业已经取消“租金贷”，更倾向于推荐租客采用“押一付三”。
相寓工作人员告诉记者，目前只接受“押一付三”的付款方式，早先“月付”、“季付”“半年付”和“年付”方式均被禁止使用，更不接受“租金贷”的方式。
自如则取消“租金贷”、“半年付”、“年付”之后，依然保留了“月付”方式，但“月付”的租金和服务费相对“季付”都要高出一截。以前述自如房源为例，“季付”月均租金为3760元，全年服务费4512元；“月付”方式下，二者分别为3948元、4737.6元。
贝壳研究院高级分析师黄卉表示，北京市租赁监管政策对规范住房租赁行业产生了积极的效果。一方面，监管政策倒逼企业规范自身租赁行为，使得缺乏专业运营能力的企业进一步出清，真正从事长租房运营的企业获得更加稳定的市场竞争环境，确保了住房租赁市场的健康发展。另一方面，住房租赁企业也开始重新审视和探索升级自身经营模式，降低经营风险，专注加强自身经营能力，提升对租客、房东的服务品质。
“过往住房租赁企业以‘包租’模式占主流，在监管政策下这类企业的占比会逐渐降低，开始向‘托管’或提供‘运营服务’等经营模式转变”。黄卉认为，未来住房租赁行业企业将逐步向以“托管”为主的轻资产经营模式和以“自持”为主的重资产的经营模式转化。
记者走访发现，自如不仅改变了收租方式，与房东的合作模式也发生了变化，一改以往“无论收租多少，仅付房东固定租金”的赚差价方式，推出了“增益租”模式。
据自如工作人员讲解，所谓“增益租”，是按照约定年租金的80%支付给业主作为保底收益；如果实际租金超出约定金额，则在年底时，与业主对实际年租金的20%，进行五五分成。虽然业主获得的增益部分占比不大，但终归聊胜于无。
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