回顾2021年，房地产行业发展环境面临着诸多变化，在疫情阴霾持续笼罩叠加行业监管政策收紧的大背景下，整个地产行业增速放缓，需求端保持观望态度，进而导致不少规模房企的目标完成情况不及历史同期。据克而瑞的数据显示，2021年百强房企平均目标完成率不到90%，而有超过8成的房企无法完成年初订立的目标。
除此之外，经过一轮行业的大洗牌，一些规模小、竞争弱、财务不佳的房企将逐步被淘汰，如何能稳中求进、实现健康发展成为了房企们持续发展的重要议题。
恰逢当下是港股上市房企的业绩披露期，笔者留意到，中梁控股业绩持续保持稳健态势，营同比增长了15.4%，并且完成年初制定销售目标的95.4%，优于同行业平均水平。对此，不妨以中梁控股为参考样本，一同探索中梁控股如何在地产下半场中行稳致远，实现良性可持续发展。
一、稳健经营显成效，核心指标持续优化
在当前复杂多变的市场环境下，中梁控股依然保持着良好的风险抵御能力，营收同比增长了15.4%，销售业绩也大体优于行业平均水平。具体展现出以下优势：
年报显示，过去一年，公司实现总收入761.1亿元，较去年同期增长15.4%；实现毛利130.33亿元；应占核心净利润为29.9亿元。尽管公司盈利能力出现小幅回落，但是要知道，在行业陷入周期调整的背景下，不少房企同样面临着毛利率下滑、销售业绩不及预期等困局，有的甚至出现了增收不增利的现状。未来随着政策端逐步释放回暖信号，市场需求有望逐步提升，届时公司将迎来发展新机遇，潜在价值有望得到进一步释放，从而带动毛利率逐步提升，达成营利双收的良好预期。
具体到销售层面，在“房住不炒”的大环境下，高速发展的“黄金十年”已成为过去，销售业绩“欠收”成为了房地产行业的普遍现象。根据克而瑞研究中心监测，2021年百强房企累计业绩增速同比下降了3.5%，近四成百强房企累计业绩出现了同比降低的情况。反观，中梁控股在销售增长之际，持续保持较高的回款质量。2021年，公司实现合约销售额为1718亿元，其中现金回款率保持着85%较高的回款率。截至到去年11月中下旬，中梁就已完成全年的回款目标，比预计时间提前整整42天，为后续经营发展提供充足的现金流支撑。
在债务结构方面，过往一年融资端趋紧、房企现金流承压的背景下，降低财务杠杆风险成为了房企们当下至关重要之举，而中梁控股在这方面也有出色的一面，债务结构正在不断地优化。从公司业绩公告来看，公司实现总有息负债402亿元，较去年同期下降26%。在“三道红线”方面，尽管公司踩中了一道红线，但是总体趋势持续向好。公司剔除预收账款后的资产负债率自2020年的80%下降至2021年的75.8%；净负债比率约为35.4%；现金短债比为1.04。不难看出，中梁控股在相关债务方面确实下了一番功夫，其净负债比率与总有息负债在国内房企中处于较低的水平，现金短债比也呈现出持续优化的趋势。
从以上数据不难看到，中梁控股具备稳定的经营能力与抗风险能力，从逆周期中积极应对行业变化，足见其基本盘的稳固程度。在良好业绩的基础下，笔者认为不妨从土储布局与产品力两大维度出发，一同探讨中梁控股的成长奥秘所在。
二、两大动能成为抵御周期的重中之重
动能一：积极拓展五大经济核心区域，长三角占比达42.1%
土储作为房企的生命线，对房企的成长空间和利润水平起了至关重要的作用。作为深耕行业多年的大型综合房地产开发商，中梁控股在区域扩展的策略引导下，项目已拓展至中国五大经济核心区域。截止至报告期末，中梁控股总土储量约为5980万平方米；收购了85幅土地，规划建筑面积为1000万平方米，已收购地块（不含停车位）的平均成本约为5267元。
从区域布局来看，中梁控股42.1%的资源投放到长三角区域，其次为中西部区域32.2%；环渤海区域13.1%；海峡西岸8.8%；珠三角3.8%。不难发现，长三角依然是中梁控股的深耕要地，同样也是增强公司核心竞争力的战略要点。要知道，长三角目前已发展进入城市群阶段，未来也有望发展成为具有全球影响力的世界级城市群之一，其成长潜力与价值空间毋庸置疑。数据显示，长三角城市群开发投资及销售规模显著高于其他城市群，2020年房地产开发投资额超过3万亿元，商品房销售面积超2.7亿平方米，占全国的比重分别为22%和16%。由此看来，中梁控股的土储布局是具有前瞻性的，未来随着城市化进程不断推进与核心城市资产价值不断攀升，中梁控股的潜力价值也愈发突显，助推公司可持续发展。
（信息来源：公司公告）
动能二：优质产品力印证品牌实力，荣膺多项大奖
随着房地产行业步入存量竞争的时代，当前房企的角力点也正围绕提升产品质量而展开，产品力已不仅是生产力、建造力，更是交付力、服务力和运营力的多维度发力。
在产品营造的层面，中梁控股秉承着“以人为本”的产品理念，持续加大产品研发，以优质的产品与服务能力获得业内相关机构的一致认可。随着4.0产品的持续研发和项目落地，中梁控股连续三年登榜中国房地产企业产品力TOP30，其中成都中梁御璟台项目更是荣膺2021年全国十大品质作品。不仅如此，中梁控股融合4.0设计理念的鎏金系项目同样成果显著，目前已在成都、杭州等七座城市落地，共计获得30多项国内外荣誉。
在保障优质产品力的同时，公司积极推进交付工作，加大交付的力度。数据显示，去年8-11月中梁控股圆满交付杭州中梁云都汇、临泉中梁壹号院、中梁燕山壹号院等40余个项目、近30000套房屋。
要知道，在行业大调整的环境下，不少房企资金链紧张，甚至头部房企也难免深陷危机泥潭，相比之下，中梁控股40多个项目能够如期交付展现出了较强的项目管理能力与品牌实力，未来随着交付项目逐一兑现，助推预售资金回流的同时，持续增强客户的粘性与信赖度，形成良性循环，为公司后续高质量发展奠定坚实的根基。
（信息来源：公司官网）
三、总结
从资本端来看，地产行业的持续动荡逐步荡蔓延至整个资本市场，内房股板块估值一度落入历史底部区间，不少地产标的存在超跌现象，其真实价值并未被资本市场有效反映。
在此背景下，具备稳健财务与经营实力的优质房企将会是市场关注的重点。从中梁控股交出的这份成绩单来看，公司恰恰符合了以上优势，未来随着政策端风险逐步缓解，房企间的马太效应愈发突显，公司的市场价值有望被重新评估，值得投资者关注。
本文源自格隆汇
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